דירה מקבלן או דירה קיימת? - יתרונות וחסרונות
רכישת דירה על פי רוב זהו תהליך מורכב ואינו פשוט. דירה היא איננה מוצר שניתן להחזיר לאחר הקנייה, ולכן תהליך קבלת ההחלטות חייב להיות מדויק, מוקפד ומבוסס על מספר רב של נתונים. כאשר עולה השאלה האם לקנות דירה חדשה מקבלן או דירה קיימת (יד שניה), חייבים לשקול לעומק ולקחת בחשבון מספר גורמים:
• מה הצורך ומה מטרת הרכישה
• מהן יכולות המימון בדגש על פריסת התשלומים
• העדפות אישיות
• סיכונים
דירה חדשה מקבלן
דירה חדשה מקבלן יכולה להיות הזדמנות טובה במקרים מסוימים וניתן למצוא בה יתרונות שאינם מבוטלים, אולם במקביל קיימים בה סיכונים ומורכבויות שחשוב להכיר ולדעת על מנת להיערך אליהם מראש.
יתרונות:
1. מחיר נמוך יחסית – אחד היתרונות המשמעותיים ברכישת דירה מקבלן הוא המחיר האטרקטיבי. ככל ששלבי הבניה מוקדמים יותר כך מחיר הדירה יהיה נמוך יותר. דירות בשלב מכירה מוקדמת (Pre Sale) יהיו זולות משמעותית מדירות בשלבי בניה מתקדמים יותר.
2. חדשנות - דירה חדשה נבנית בהתאם לתקנים חדשים ומעודכנים לעמידה בפני רעידות אדמה ונגד שריפות. כל התשתיות בה חדשות וניתן למצוא בה טכנולוגיות חדישות לחיסכון באנרגיה ובנייה ירוקה.
3. אחריות קבלן - בדירה חדשה הקבלן מחויב לתקופת אחריות בהתאם לאמור בחוק מכר דירות. האחריות כוללת גם אחריות משפטית הנוגעת לאיכות הבנייה ולאיכות החומרים. במקביל נושא הקבלן באחריות לביצוע תיקונים בעקבות תקלות או ליקויים המתגלים בשנים הראשונות.
4. אפשרויות מימון קלות ונוחות - במקרים רבים הקבלן מאפשר גמישות רבה בתשלומים ובמימון הרכישה. ישנם מקרים בהם קבלנים מאפשרים לקונים תשלום של 20% בעת החתימה על ההסכם ואת היתרה של 80% בעת מסירת המפתח. במקרים מסוימים ניתן אפילו לנהל משא ומתן עם הקבלן ואף להגיע להבנות על פריסת תשלומים קלה ונוחה יותר.
5. התאמות ושינויים - בדירה חדשה קל יותר לבצע שינויים והתאמות במהלך תהליך הבנייה. השינויים יכולים להיות בחלוקה הפנימית או במפרט הטכני המוצע על ידי הקבלן. ישנם מקרים בהם הקבלנים דורשים תוספת תשלום עבור ביצוע שינויים, ואף יכולים לעכב את המסירה בשל כך.
6. הצמדות – דירות חדשות מעוצבת על פי רוב בסגנון מודרני וחדשני וכוללות ממ"ד, מעלית, חניה ומחסן.
חסרונות:
1. עיכובים במסירת הדירה - במעמד החתימה על הסכם הרכישה מתחייב הקבלן על מועד סיום הבנייה ומסירת המפתח לקונים. במקרים רבים הקבלנים אינם עומדים בלוחות הזמנים ואינם מוסרים את הדירות במועד המוסכם, מסיבות רבות ומגוונות:
• עיכובים באספקת חומרי גלם
• מחסור בכוח אדם
• אירועים בלתי צפויים (סגר, מגפה, מלחמה...)
• קשיים כלכליים אליהם נקלעים הקבלנים תוך כדי תהליך הבנייה.
• תכנון שגוי של הפרויקט מתחילתו.
2. פשיטת רגל - קבלנים או חברות בנייה אשר נקלעים לעיתים למצוקה כלכלית נאלצים להודיע על הליך של פשיטת רגל. קבלן פושט רגל במהלך הבנייה אינו יכול להשלים את מחויבויותיו, ולכן במקרה של פשיטת רגל העיכוב במסירת הדירה יהיה ארוך ומשמעותי. הערבויות הניתנות על ידי הקבלן אינן ניתנות למימוש בכל מקרה, ולעיתים נדרשת מעורבות של בית המשפט לצורך מימוש הערבות.
3. ליקויים ותקלות - במרבית הדירות החדשות מתגלות תקלות וליקויים במהלך השנים הראשונות. הקבלן נושא אומנם באחריות לתיקונם בהתאם לאמור בחוק המכר, אולם יתכנו מצבים בהם תיגרם עוגמת נפש לקונים כתוצאה מביצוע תיקונים על ידי הקבלן בתקופת האחריות (לדוגמא: במקרים של בעיות איטום יתכן ויידרש לפרק ריצוף קיים על מנת לבצע את התיקון ולאחר מכן לרצף מחדש).
4. הכל על הנייר - התרשמות מדירה בהליך בנייה יכול להיות אך ורק באמצעות תכניות, הדמיות ואמצעי המחשה נוספים (סרטון הדמיה או דירה לדוגמא).
כאשר הבנייה נמצאת בתחילת דרכה, ניתן רק לדמיין כיצד תראה הדירה וכיצד תראה הסביבה, כל עוד לא הושלם פיתוח הבניין והפיתוח הסביבתי.
במקרים מסוימים לא תמיד ברור מיקומם של מוסדות הציבור, ולא תמיד ידוע כיצד יושלם הליך התכנון והפיתוח באזור.
בדירה חדשה לא ניתן לקבל חוות דעת משכנים וללמוד על מערכות היחסים ביניהם. במקרה של דירה חדשה השכנים בבניין החדש הם סוג של "חתול בשק".
5. רישום זכויות - בשנים הראשונות בעל הזכות בדירה הוא למעשה החברה המשכנת. העברת הבעלות לידי הקונים נעשית רק בשלב מאוחר יותר (לעיתים אף שנים לאחר הכניסה לדירה).
6. מפגעים סביבתיים - במהלך הבניה ועד להשלמת כל תהליכי הפיתוח צפויה לדיירים פגיעה באיכות החיים בשל מפגעי רעש, לכלוך, ותשתיות שאינן מושלמות. לעיתים החיים באתר בניה נמשכים תקופה ארוכה ויכולים להימשך כך גם מספר שנים.
דירה קיימת (יד שנייה)
רכישה של דירה קיימת היא על פי רוב עסקה בטוחה ומהירה יותר. מחיר הדירה ידוע, וניתן להעריך בקלות יחסית את כל ההוצאות הנלוות לרכישה, לרבות עלות השינויים והשיפוצים. ברכישה של דירה קיימת ניתן לקבוע את מועד המסירה/הקבלה המדויק ואת פריסת התשלומים בעסקה.
יתרונות:
1. מקבלים את מה שרואים – בשנים הראשונות מתגלות התקלות הנובעות מאיכות בניה ירודה. בדירה קיימת שלב "מחלות הילדות" על פי רוב הסתיים והליקויים המהותיים תוקנו, ולכן מה שרואים זה מה שמקבלים. בדירה קיימת ניתן להעריך את מצבה, ניתן ליצור קשר עם שכנים בבניין וללמוד מהם על מערכות היחסים ביניהם ועל ההיסטוריה של הבניין.
2. תשתיות קיימות ושירותים פעילים - דירות קיימות נמצאות לרוב בשכונות ותיקות בהן התשתיות קיימות והשירותים פועלים. בשכונה ותיקה תשתית הכבישים, המדרכות, התחבורה הציבורית וכלל המתקנים השונים כבר קיימים, במקביל למגוון שירותים כגון: חינוך, תרבות, בריאות, רווחה ועוד.
3. שטח הדירה – הבניה הישנה מאופיינת בגודל החדרים והחללים. בדירות הישנות ניתן למצוא חדרים גדולים ומרווחים בהשוואה לבניה החדשה.
4. ודאות במועד קבלת הדירה - בקניה של דירה קיימת ניתן לקבוע בוודאות את כל מתווה העסקה לרבות את מועד קבלת הדירה, באופן המאפשר תכנון ודאי וברור בנוגע לתהליך המעבר (לדוגמא: רישום למוסדות חינוך, מעבר בין מקומות עבודה וכדומה).
5. רישום זכויות בטאבו - מרבית הדירות הישנות רשומות בפנקסי רישום המקרקעין (טאבו) כך שמיד בסיום העסקה ניתן לרשום זכויות בנכס באופן מלא.
חסרונות:
1. סטנדרט בניה ישן - נכס קיים יכול להיות כזה שנבנה על פי תקנים ישנים, כאלה שאינם עומדים בסטנדרטים חדשים ומעודכנים. בדירות ישנות יתכן כי רמת הבידוד ויעילות האנרגיה יהיו ברמה נמוכה, כזו שתשפיע על חשבונות החשמל והחימום.
2. מבנים ישנים – דירות ישנות נמצאות לרוב בבניינים ישנים שאינם כוללים חניות, מחסנים, או שטחים קהילתיים. בבניה המודרנית הבניינים כוללים מעליות חדישות, ולדירות מוצמדות חניות ומחסנים.
3. אין מבצעים, הטבות והנחות – מחיר הדירה נקבע במשא ומתן בין המוכרים לקונים, והעסקה אינה כוללת הטבות או הנחות מכל סוג שהוא.
לסיכום:
להחלטה על רכישה של דירה חדשה מקבלן או כשמדובר ברכישה של דירה קיימת, יש משמעויות רבות אשר יכולות להשפיע מהותית על ההחלטה. חשוב להכיר היטב את כל היתרונות והחסרונות בכל אפשרות ולהיעזר בבעלי מקצוע מתאימים במטרה לקבל את מירב הנתונים אשר יסייעו בקבלת ההחלטה הטובה והמשתלמת ביותר.
חשוב לזכור כי לא כולם ערוכים נפשית, רגשית וטכנית להתמודד עם מכלול הקשיים, התקלות והסיכונים בקניה של דירה חדשה מקבלן, ולמרות כל היתרונות הגלומים ברכישה של דירה חדשה, הם מעדיפים לבצע רכישה בטוחה יותר ולהתמקד ברכישה של דירה קיימת.
כותב המאמר:
גיל חן
יועץ ומומחה נדל"ן
"אלפא נכסים"
מודיעין
אלפא בלוג
קנייה של דירה היא לרב ההוצאה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. על מנת להגיע לעסקת הרכישה הטובה ביותר, נדרשת שליטה והכרות בהיבטים שונים לרבות: ידע על מכלול המרכיבים בעסקה, מידע מעמיק על שוק הנדל"ן בכלל ועל האזור הנבחר בפרט, יכולת ניהול משא ומתן, זמינות ופניות, בחינת מקורות המימון, הכרת התרחישים וניהול סיכונים. מתווך מקצועי הוא למעשה "יועץ נדל"ן" אשר מלווה את הקונים לאורך כל תהליך הרכישה על היבטיו השונים, מציג בפניהם את תמונת המצב המדויקת עבורם, מכוון אותם לעסקה הטובה ביותר, ולעיתים אף יגרום להם לחשוב גם "מחוץ לקופסא".
בחירה נכונה של מתווך למכירת דירה היא החלטה משמעותית וחשובה אשר תשפיע רבות על תהליך המכירה ועל התוצאה הסופית.
אחת השאלות הנפוצות ביותר ששואלים את עצמם בעלי נכסים ששוקלים למכור את הבית/דירה/נכס שלהם, ואולי גם אחרים, היא שאלת הצורך בשירותיו של מתווך דירות או יועץ נדל"ן, או במילים אחרות: האם למכור את הבית עם מתווך – כן או לא? נתחיל בכך שגם אתם, בעלי הנכס, יכולים למכור אותו בעצמכם וללא צורך בשירותיו של מתווך מקצועי. השאלה היא: האם זה באמת שווה לכם? אנחנו ממליצים לכם מאד לקרוא את המאמר ולאחר מכן תוכלו לקבל את ההחלטה הטובה והנכונה ביותר עבורכם. לפני שניגשים לענות על השאלה החשובה, חשוב שנבין מספר עובדות מהותיות בנושא: הבית או הדירה שלכם הם ככל הנראה הנכס היקר ביותר הנמצא ברשותכם ומכירתו תהיה אחת העסקאות הגדולות ביותר שתעשו בחייכם - אם לא הגדולה והמשמעותית ביותר. כשהעסקה גדולה והמעורבות הרגשית גבוהה, מרווח הטעויות יכול להיות גדול ולתבוע מחירים כלכליים ורגשיים גם יחד. מרבית האנשים אינם מורגלים בניהול תהליך מכירה מורכב מסוג זה בשל מורכבות התהליך מחד, והמשמעויות הכספיות והעלויות הנלוות מאידך. כשאנחנו שוכרים את שירותיו של מתווך מקצועי ומנוסה אנחנו שוכרים למעשה, בעל מקצוע בעל רישיון המקנה לו את האפשרות לעסוק בתחום, הוא בעל יכולות שיווק ומכירות המתמחה בניהול משא ומתן ומכיר היטב את התהליכים, הבעיות והפתרונות המתאימים. בנוסף, הוא מכיר היטב את שוק הנדל"ן ובכלל זה את העסקאות שהתבצעו באזור, והחשוב מכל: הוא מנהל את התהליך ממקום מקצועי שאינו רגשי (ועל כך נפרט בהמשך). במידה ואתם מוכרים, או שוקלים למכור את הנכס שלכם ואתם בוחנים את השאלה האם להיעזר בשירותיו של מתווך דירות, חשוב שתעצרו לרגע ותבחנו את הדברים מנקודת מבט של... הקונה הפוטנציאלי. הקונה הפוטנציאלי מגיע אליכם כשהוא חשדן, מנסה לתהות על קנקנו של הבית שאתם מציעים למכירה ולמצוא מה לא בסדר בו? מדוע המחיר גבוה ביחס למה שהיה רוצה לשלם? להבין איזה מידע מסתירים ולא מספרים על הבית, כיצד לא לצאת פראייר בתהליך וכיוצב'. הקונה יחפש להשקיע את כספו בעסקה שתיראה לו הטובה והמשתלמת ביותר עבורו, פסיכולוגית וכלכלית כאחד. בסופו של יום הקונה ירצה להרגיש שעשה עסקה טובה, הטובה ביותר עבורו. בנוסף, קיים בשוק היצע של דירות ובתים שעלול לגרום לספקות אצל הלקוח כך שלא תמיד הלקוח הפוטנציאלי "סגור" על הנכס שהוא מחפש. כן - פעמים רבות הוא מבולבל ומתלבט, שכן גם עבורו מדובר בהוצאה הגדולה ביותר שככל הנראה ישקיע בחייו. המשמעות היא שכל קונה מסתובב ובוחן דירות ובתים רבים כך שהנכס שלכם הוא רק אחד מהם. אז איך תגרמו לו לבחור דווקא בכם? ישנו משפט חשוב שאומר שהעסקה לא הושלמה עד שהכסף נמצא בחשבון הבנק שלך וכשמדובר בתחום הנדל"ן המשמעות היא כפולה ומכופלת. עסקאות רבות נופלות בדקה ה-90 בשל מגוון סיבות, ביניהן: אגו בניהול משא ומתן בין הצדדים, בדיקה לא מספיק מעמיקה בנוגע לעמידה בתשלומי העסקה (לדוגמא: אי קבלת אישור עקרוני למשכנתא), עסקת המשך שאינה מתקדמת, "רגליים קרות" שמקבל אחד הצדדים לעסקה, מידע מהותי שמתגלה בשלב מאוחר, הצעה מקונה נוסף שמגיעה ממש ברגע האחרון, ועוד ועוד. אז, מדוע לשכור את שירותיו של מתווך דירות? מקצוען שעובד עבורכם כשאתם שוכרים את שירותיו של מתווך אתם מתקשרים למעשה עם איש מקצוע שהוא מקצוען בשיווק, במכירות, ובניהול משא ומתן והוא למעשה עובד עבורכם ומייצג את האינטרסים שלכם בעסקה. כן, תיווך זה המקצוע שלו וזה מה שהוא עושה כל היום, כל הזמן. מטבע הדברים הוא בעל ידע רחב בתחום ומחזיק בידיו מידע רב שיכול להיות שווה עבורכם כסף רב, ולכן היכולת שלו לייצר עבורכם תהליך איכותי היא משמעותית. אין ספק שעלות השירות אינה מבוטלת, אולם ביחס של עלות תועלות ניתן לומר כמעט בוודאות שהתועלת מצדיקה את העלות. זמן = כסף החוויה למכור לבד ללא עזרה של מתווך לרב מייאשת ומתסכלת. כמות רבה של שיחות טלפון יומיומיות לאורך כל שעות היום והלילה, פגישות "סרק" עם קונים רבים שמגיעים לראות את הדירה ומשמיעים ביקורת רק בכדי לתת תחושה שהנכס "לא משהו" והצעות מחיר נמוכות שלעיתים גורמות לתחושות עלבון וחוסר רצינות וכל זה במטרה להביא אתכם לסף ייאוש. מתווך מקצוען ישאל את השאלות הנכונות, ויסנן עבורכם את הלקוחות המתאימים ביותר עפ"י מידת ההתאמה שלהם (מאפיינים אישיים, הגדרת צרכים ודרישות, היכולת לעמוד בהצלחה בעסקה). מתווך מקצוען יציג את הנכס שלכם אך ורק ללקוחות פוטנציאליים העומדים במאפיינים ובדרישות שהגדרתם במשותף. ברור כי מהרגע שבו נכנס המתווך לתמונה כל הטלפונים "המטרידים" יגיעו אליו ולא אליכם – שזהו יתרון משמעותי לכשעצמו (ומדובר לעיתים בעשרות ואף מאות שיחות טלפון). הנאה הדירה בעיניך? מתווך מקצוען יציג את הנכס וסביבתו מתוך הבנת צרכי הקונה ודרישותיו, ידע לעשות את ההתאמה הטובה ביותר מנקודת מבטו של הקונה, ימפה ויציג בפניו את היתרונות והחסרונות המשמעותיים עבורו והכל במטרה לבצע עבורו את ההתאמה הטובה ביותר. מעבר לנכס עצמו, לקונה ישנם שיקולים נוספים אותן נדרש להביא בחשבון על מנת שעסקת הקניה תהיה טובה עבורו. מתווך מקצוען יקשיב היטב לדרישות הקונה ויביא בחשבון את מכלול השיקולים בעת התאמת הנכס לצרכיו, על מנת ליצור שביעות רצון גבוהה בקרב הקונה ולהביא לעסקה איכותית ומוצלחת עבור כל הצדדים. אפשרויות חשיפה ופרסום האפשרויות העומדות בפני בעלי הנכסים לייצר חשיפה רחבה לנכס שבבעלותם הן מצומצמות ומוגבלות. מוכר דירה פועל על פי רוב באופן פסיבי ולא אקטיבי. הפרסום כולל בד"כ מודעה ביד 2 ולעיתים גם ברשתות החברתיות. מרגע פרסום המודעה הוא ממתין לקונים שיתקשרו וישאלו שאלות על הנכס. כמוכר, הוא מגיב לפניות, מוסר פרטים ומראה את הנכס לכל דורש. הפרסום העצמאי דורש מאמץ והשקעת זמן, אנרגיה ולעיתים קרובות גם הוצאה כספית. ככל שהפרסום נמשך זמן רב יותר, כך אתם עלולים להיתפס כנואשים וכמי שהנכס שלו אינו אטרקטיבי. והתוצאה? פחות הצעות מחיר, הצעות מחיר נמוכות, זמן יקר שמתבזבז ולעיתים גם לחצים נפשיים שהולכים וגוברים. מתווך מקצועי מפעיל מערך שיווק ופרסום יעיל שבאמצעותו הוא מאתר את הקונים הרלוונטיים לנכס שלכם. מעבר לכך הוא בעל יכולת גבוה לייצר תחרות בין קונים כדי להגיע לתוצאה הטובה יותר בעסקה. מה קורה כשעסקה מתפוצצת? מתווך מקצוען יודע להיות רגיש למשברים שמתפתחים במהלך העסקה ועלולים להביא לפיצוץ בין הצדדים. במצבים מסוימים יש ביכולתו לגשר על פערים בין הצדדים, לשים בצד רגשות ואמוציות ולהביא פתרונות יצירתיים על מנת לשמור את הצדדים סביב שולחן המשא ומתן. דמיינו את ההרגשה שאתם רגע לפני השלמת העסקה, ועוד רגע הכסף עובר מיד ליד אבל אז מגיע משבר בלתי צפוי שמסכן את המשך העסקה ויכול לגרום לפיצוצה. תחושת ההחמצה והתסכול יכולה להשפיע רגשית על הצדדים ולגרום למפח נפש. מתווך מקצוען יודע להתמודד עם המצב במרבית המקרים ולהביא את העסקה לסיומה המוצלח. רשת ענפה של קשרים עם בעלי מקצוע שיחסכו לכם זמן, טרטור וכסף מתווך טוב יוכל לסייע וללוות אתכם לאורך כל התהליך מקצה לקצה. הוא יכול ליצור עבורכם חיבור לבעלי מקצוע שונים לרבות בנושאי: יעוץ משכנתא, יעוץ פיננסי, יעוץ משפטי, יעוץ תכנוני, קבלן שיפוצים, מתקינים ועוד. זהו שיקול חשוב בקבלת החלטה ומומלץ מאד להביא אותו בחשבון. בלעדיות? מוכרי בתים רבים מתלבטים האם לאפשר למשרד התיווך שמוכר עבורם את הבית בלעדיות. בניגוד לתחושה כי הבלעדיות יכולה להיות חסרון בגלל המחויבות הנוצרת כלפי המתווך, הבלעדיות דווקא מהווה יתרון משמעותי בתהליך המכירה ועל כך נפרט: בתקופת הבלעדיות המתווך נכנס למעשה לנעליו של המוכר ופועל בשמו בתהליך מכירת הנכס. היתרון המשמעותי הוא במגוון הכלים והאפשרויות העומדים לרשותו בחשיפה, בניהול מאגר לקוחות מתאימים, ויכולות ניהול משא ומתן במטרה להגיע לעסקה הטובה ביותר עבור המוכרים והקונים. מיד בקבלת הבלעדיות המתווך מתחיל בתהליך המכירה בשם המוכרים ומייצג אותם אל מול קונים פוטנציאליים. מהשלב הזה האינטרס שלהם משותף ולכן המתווך יפעל במלוא המרץ וישקיע את מירב המאמצים במטרה למכור את הנכס בזמן הקצר ביותר, ללקוחות המתאים ביותר ובתוצאה הטובה ביותר המקובלת על הצדדים. בשונה ממצב שבו המתווך פועל ללא בלעדיות כי הרי אז הנכס שלכם הוא "עוד אחד" מתוך נכסים דומים, כשמטרה תהיה להוריד את המחיר המבוקש כדי למכור מהר לפני כולם, בכדי ליהנות מעמלת התיווך. במצב שבו המתווך פועל עבורכם בבלעדיות, מירב תשומת הלב והמשאבים מוקדשים לנכס הנמצא במוקד המכירה על מנת למלא את מחוייבוייתיו כלפיכם בעלי הנכס. מתווך מקצועי הוא הראשון לדעת מתווך מנוסה הוא הראשון לדעת על נכסים שעומדים למכירה ובעיקר על כאלה שטרם פורסמו. השילוב בין הכרת הנכסים והקונים יכול להביא לצדדים את העסקה הטובה ביותר. זמינות מתווך מקצוען פועל באופן אקטיבי בכל שעות היום במטרה להביא קונים פוטנציאליים לנכס. זו העבודה שלו ולה הוא מקדיש את זמנו. הוא זמין למענה לקונים בכל זמן והוא פנוי להראות את הנכס גם כשאתם בעבודה ואינכם זמינים להראות אותו. לעיתים שיחת טלפון שלא נענתה יכולה להיות משמעותית וחוסר זמינות מיידית יכולה להיות בעלת משמעות כספית רבה עבורכם. מחיר הנכס כמה באמת הבית שווה? זו לרב שאלת המפתח העומדת בפני בעלי הנכס. כיצד לקבוע את המחיר המבוקש על מנת להיות בטוח שהתמורה עבור המכירה תהיה טובה והולמת. אף אחד מאתנו לא אוהב להרגיש פראייר. המוכר מצד אחד מעוניין לקבל את המחיר הגובה ביותר האפשרי ומנגד הקונה מעוניין לשלם את המחיר הנמוך האפשרי. תמחור שגוי יכול להיות בעייתי בתהליך המכירה: המחיר המבוקש גבוה מדי, מה שהופך את הנכס לפחות אטרקטיבי מבחינה עסקית. תהליך המכירה עלול להיות ארוך יותר וברב המקרים יוביל להורדת המחיר בהמשך. הבעיה שבשלב זה אפשר "לאבד" קונים טובים שלא יסכימו לשלם מחיר גבוה. המחיר נמוך מדי, יוביל לתנועה גדולה של קונים שיזהו את הפוטנציאל ויהיו מוכנים לשלם את המחיר, ופה נשאלת השאלה האם אפשר למכור במחיר גבוה יותר? החלטה למכור במחיר נמוך תגרום להפסד כספי או במילים אחרות לאי מיצוי הפוטנציאל. המחיר ריאלי ומתאים למחיר השוק כך שמרבית הנכסים נמכרים במחיר הריאלי. מתווך מקצוען יוכל על פי רב למקסם את התוצאה בהתחשב במכלול השיקולים והמורכבויות העומדות בפניו. שינויים במצב השוק כמו מחסור בדירות מצד אחד או היצע גדול מאידך יכולים להשפיע ואף משפיעים בפועל על המחיר. מתווך מקצועי יוכל להסביר את משמעות השינוי ולהתאים את תהליכי המכירה בהתאם. המתווך יכול "להתלבט" עם הקונים, אתם כמוכרים לא המתווך הוא צד אובייקטיבי שפועל לטובת העסקה ועל כן הקונה ירגיש בנח יותר לשתף אותו בהתלבטויות ובשיקולים שונים הנוגעים למצבו הכלכלי, הרגשי, והאופרטיבי. בדרך זו יכול המתווך לסייע לו, לייעץ לו, לקשר אותו עם בעלי מקצוע מתאימים שילוו אותו וינחו אותו מקצועית, הכל במטרה לסייע להבשלת העסקה בהוגנות הוגנת ולטובת הצדדים. כשעובדים עם מתווך מקצועי מקבלים רשת שלמה של שירותים מתווך מקצועי יודע כיצד לעבוד בשיתוף פעולה יעיל ואפקטיבי עם מתווכים מקצועיים נוספים ולדאוג שרשת הקשרים שלו תניב חיבורים איכותיים בין קונים לנכסים. למתווכים מקצועיים ישנו ידע נרחב בתחום, מידע רב על פעילויות ועסקאות וכלים רבים העומדים לרשותו, שאינם ברשות המוכר או הקונה. עומדות לרשותו קבוצות רבות וייעודיות ברשתות החברתיות, קבוצות וואטצאפ ייעודיות, חיבורים אישיים, כלים מקצועיים לניתוח עסקאות ועוד. כשאתם עובדים עם מתווך מקצועי אתם נהנים מרשת החיבורים שלו שמתחילה לעבוד עבורכם ומביאה בסופו של דבר להצלחת העסקה. כותב המאמר: גיל חן יועץ ומומחה נדל"ן "אלפא נכסים" מודיעין
עסקת נדל"ן מוצלחת היא תוצאה של תכנון מדוקדק, מקצועיות ושיתוף פעולה בין מספר בעלי מקצוע מרכזיים. המשולש המקצועי המוביל מורכב ממתווך נדל"ן, עורך דין ויועץ משכנתאות. כל אחד מהם מביא עמו מומחיות ייחודית, וכאשר הם פועלים בשיתוף פעולה הדוק, הם מבטיחים תהליך חלק, בטוח ויעיל.
מקצוע התיווך רווי במתווכים רבים ולכן נשאלת השאלה מהם ההבדלים ביניהם? האם כל המתווכים הם אותו דבר? האם קיימים ביניהם אנשי מקצוע טובים יותר? כיצד ניתן לזהות את הטובים ביותר ולבדל אותם מכל השאר? אם כך, מה הייחודיות של מתווך מעולה שמלווה את המוכרים והקונים בעסקה ומה הערך המוסף שלו בתהליך, כזה שיוביל בסופו של דבר לתוצאה הטובה ביותר לצדדים. ניתוח שוק והבנת מגמות – לקחת את זה צעד נוסף מתווך טוב מכיר את השוק בו הוא פועל, מבין את המגמות הכלליות ויודע להעריך נכון נכסים. הוא יודע להשתמש בנתונים קיימים כדי לעזור ללקוחותיו לקבל החלטות מושכלות. מתווך מעולה , לעומת זאת, מתחייב ללמידה תמידית ולשיפור רציף של יכולת הניתוח שלו. לא רק שהוא עוקב אחרי השינויים בשוק הנדל"ן ומכיר את השוק היטב, הוא גם יודע לנתח נתונים באופן שמאפשר לו לזהות מגמות לפני שהן הופכות לברורות לכול. הוא משתמש בניתוחים מתקדמים, אוסף מידע ממקורות שונים, משתתף בכנסים והרצאות והכל כדי לצפות שינויים בשוק. הוא מצויד בידע המאפשר לו לתת תחזיות והמלצות מדויקות יותר ללקוחותיו במטרה לאפשר להם להתמקם בצורה האופטימלית בשוק, לזהות אזורים בפוטנציאל של עליית/ירידת ערך ולאתר הזדמנויות טובות למוכרים ולקונים. שירות לקוחות – יותר מסתם עוד עסקה מתווך טוב יספק שירות אדיב ומקצועי, ישיב לשאלות ויעמוד בציפיות. הוא יבין את הצרכים הבסיסיים של הלקוח ויעמוד בהם בצורה מספקת. למתווך מעולה המשמעות של שירות לקוחות הוא הרבה יותר מסתם פניות ותגובות מהירות. הוא ילך צעד אחד קדימה ויבנה קשר אישי עם הלקוחות וישקיע מאמץ בלהכיר את הלקוח מעבר לצרכים המידיים. הוא יפעל להבין את המניעים הרגשיים והפיננסיים שלו ויתאים את השירות שלו בהתאם. הוא מקשיב בקשב רב לצרכים, לחלומות ולחששות של הלקוחות, ומשתמש בידע זה כדי למצוא פתרונות מדויקים ויצירתיים. המתווך המעולה יוצר חוויה אישית וזוכר פרטים קטנים שיכולים להשפיע על ההחלטה הסופית של הלקוח. מתווך מעולה מוביל את לקוחותיו להחלטות בביטחון ולשביעות רצון מלאה, מה שגורם להם לחזור אליו ולהמליץ עליו לאחרים. מקצועיות ואתיקה – מעבר לסטנדרטים כל מתווך טוב חייב להיות מקצועי והוגן. זה כולל התנהלות אתית, שקיפות במידע ודיוק בפרטים. מתווך מעולה פועל באופן שקוף ביותר, מספק את כל המידע הנדרש ללקוחותיו ומתנהל באופן שמשאיר מקום מינימלי לטעויות או לאי הבנות. הוא מביא את המושגים האלו לרמה חדשה, הוא מבין את חשיבות האמון בינו לבין לקוחותיו ועובד קשה כדי לבנות ולשמר אותו. הוא לא רק שומר על הגינות אלא גם פועל מתוך נתינה וערך מוסף. הוא יודע להשתמש בידע ובמומחיות שלו לא רק כדי לקדם עסקאות אלא גם כדי לשפר את התהליך עבור כל המעורבים. ביכולתו להתמודד עם קונפליקטים באופן שמקדם פתרון ומניעת מחלוקות מיותרות. האתיקה המקצועית שלו אינה נתונה לפשרות, והוא תמיד יעמוד לצד האינטרסים הטובים ביותר של לקוחותיו. יכולת התמקצעות והתמחות – רמה אחת מעל כולם מתווך טוב יכול לספק שירותים ברמה גבוהה בתחום הנדל"ן. מתווך מעולה מסתמך על התמחות והתמקצעות עמוקה בתחומים ספציפיים. זה יכול להיות בתחום מסוים של השוק, כגון נדל"ן יוקרה, התמחות בסוג מסוים של נכסים או אפילו רקע מקצועי שונה והתמחות בעולמות תוכן אחרים. הידע המעמיק והממוקד מאפשר לו להבין טוב יותר את הצרכים וההעדפות של לקוחותיו, להציע להם פתרונות ייחודיים ולהוביל לסגירת עסקאות מוצלחות יותר. התמחות זו מאפשרת לו להציע ערך רב יותר וידע מקצועי שאינו נמצא בקלות. טכנולוגיה וחדשנות – עם הפנים לעתיד מתווך טוב עושה שימוש בטכנולוגיה קיימת ולרוב אינו פועל באופן נמרץ ליישם שינויים ולייעל תהליכים. מתווך מעולה הוא חלוץ בתחום ומשלב בין היכולת האנושית לבין הטכנולוגיה, על מנת לייעל ולשפר את תהליכי העבודה. הוא מנצל את הטכנולוגיה הזמינה כדי להציע חוויות חדשות וייחודיות ללקוחות, לפשט את התהליכים ולהגדיל את היעילות. הוא נעזר בכלים דיגיטליים מתקדמים לניהול מסדי נתונים כבסיס לקבלת החלטות, וירטואליזציה של נכסים, ושימוש במדיה חברתית לקידום מכירות. החדשנות הטכנולוגית מאפשר לו להיות יעיל יותר, להגיע לקהלים רחבים יותר, ולהציע חוויות שונות וחדשות ללקוחות. סיכום: המעבר ממתווך טוב למתווך מעולה אינו פשוט או אוטומטי וזה דורש מחויבות למצוינות, למידה מתמדת והכנה להתמודד עם אתגרים. ההבדל בין מתווך טוב למתווך מעולה אינו נמדד רק ביכולת לסגור עסקאות או בהיקף המכירות. מתווך מעולה הוא אדם שמשקיע בהתפתחות מקצועית ואישית, מעמיק בהבנה והכרת השוק, פועל במלוא המרץ לענות ולספק את צרכי הלקוח, פועל מתוך אתיקה מקצועית ללא פשרות, ומנצל טכנולוגיה וחדשנות כדי להציע שירות יוצא מן הכלל ללקוחותיו. כל אלו מצטברים ליצירת ערך רב עבור הלקוחות ובניית מוניטין חזק בתחום הנדל"ן. בעידן המודרני, המתווך המעולה הוא לא רק גשר בין מוכר לקונה אלא יועץ, מנחה, ושותף לתהליך. כותב המאמר: גיל חן יועץ ומומחה נדל"ן "אלפא נכסים" מודיעין
כירת דירה או נכס היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות שרוב האנשים יעשו במהלך חייהם.
הסכומים גבוהים ולכן גם המשמעות של כל "אי הבנה" או "טעות בשיקול הדעת" עשויה להיות גבוהה ולא פחות חשוב מכך – יקרה.
חושבים למכור את הדירה שלכם? אספנו עבורכם מספר נושאים שחשוב שתהיו מודעים אליהם
רכישת דירה היא הוצאה כספית משמעותית ביותר המחייבת סדרת בדיקות חיוניות וחשובות. אחת מהן היא בדיקה טכנית של הנכס שנועדה לאיתור ליקויים נסתרים שאינם גלויים לעין וכן לאיתור ליקויים הנובעים מאי עמידה בתקנים הנדסיים, כפי שמקובל לקרוא לה – בדק בית. כשם שבודקים רכב לפני קניה מומלץ לבצע בדיקה של נכס לפני קניה. איתור הליקויים במועד מוקדם יכול למנוע נזקים עתידיים בעלי השפעה מרחיקת לכת בהיבט הבטיחותי והאסתטי, ובמקרים מסוימים עלול לגרום גם לירידת ערך הנכס. במקרים רבים, הדיירים חסרי ידע מקצועי ואינם מסוגלים להבחין בכל הליקויים ולכן מומלץ לבצע בדק בית ב- 2 מקרים: 1. ברכישת דירה חדשה מקבלן 2. ברכישת דירה יד 2 (דירה קיימת אשר שימשה למגורים) בדיקת דירה חדשה מקבלן – הבדיקה נועדה לאתר ליקויים שנוצרו במהלך שלב הבנייה ועליהם קיימת אחריות קבלן (לדוגמא: אריחים פגומים/שבורים, סדקים, שקיעות, עקמומיות ופגמים שונים). בנוסף מאפשרת הבדיקה איתור ליקויים הקשורים לאי עמידה בתקנים (לדוגמא: התקנת מעקה בניגוד לתקן או הנחת ריצוף בשיפוע לא תקני). איתור הליקויים בשלב זה נועד לאפשר לקבלן לבצע תיקונים טרם הכניסה לדירה. חשוב לדעת: ישנן חברות הכוללות בדק בית חוזר לווידוא איכות תיקון הליקויים. בדיקת דירה יד 2 - הבדיקה נועדה לאתר ליקויים גלויים ונסתרים שנוצרו במהלך הזמן ועלולים להשפיע על ההחלטה של הקונים האם לקנות את הדירה. הבדיקה תסייע לקונים להבין את המשמעות העתידית של הליקויים שהתגלו בהיבטים טכניים וכספיים. מה כוללת בדיקת בדק הבית? הבדיקה כוללת תשתיות מים, ביוב, חשמל, ומיזוג אוויר. בדיקה מקיפה לאיתור בעיות רטיבות ואיטום, סדקים וכשלים מבניים, דלתות תריסים וחלונות, נגרות. הבדיקה מתבצעת באמצעות מכשור מיוחד, לרבות: מצלמות ייחודיות, מכשירי מדידה, אמצעים טכנולוגים ייחודיים באמצעותם ניתן לאתר ליקויים בתשתיות נסתרות, בקירות ומתחת לריצוף. הבדיקה אינה כוללת חריגות בניה והתאמת הנכס להיתר הבניה. הבדיקה מבוצעת ע"י בודק מוסמך / מהנדס אזרחי המתמחה בבדיקות מסוג זה. סיכום הבדיקה? בסיום הבדיקה יימסר לקונה דו"ח מפורט הכולל התייחסות לכל הליקויים שהתגלו בבדיקה לרבות ליקויים מינוריים בעלי חשיבות מופחתת. הדו"ח כולל: ✅ תיאור הלקוי ✅ דרכים והמלצות לתיקון הליקוי ✅ הערכת העלות לתיקון הליקוי הדו"ח יסתמך על תקנים ישראליים, תקנות התכנון והבנייה, תקנות החשמל וכן פסקי הדין שניתנו על ידי בתי המשפט בישראל בנושא ליקויי בנייה. חוות הדעת בדו"ח היא מפורטת ועפ"י רב יכולה לשמש כראיה קבילה גם בבית משפט. בדירות יד 2 לעיתים משמש הדוח להורדת המחיר המוסכם, במידה ומדובר בליקויים מהותיים. במקרה של קניית דירה לא מקבלן, מומלץ גם לבדוק עם המוכרים האם קיימים ליקויים בדירה או ברכוש המשותף הידועים להם במעמד מכירת הדירה. כותב המאמר: גיל חן יועץ ומומחה נדל"ן "אלפא נכסים" מודיעין
שוק הנדל"ן בישראל ידוע כיקר ותחרותי, ועבור רבים רכישת דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר בחייהם. בשנים האחרונות שוק הנדל"ן מאופיין בחוסר יציבות וניתן לראות היטב כיצד בשנה אחת שוק הנדל"ן התאפיין בעליות מחירים חדות, ובשנה שאחריה מחיר הנדל"ן ירד משמעותית. שוק הנדל"ן במודיעין מתפתח באופן משמעותי ומציע מגוון אפשרויות לרכישת נכסים ודירות באזור. מניתוח כל עסקאות המכירה במודיעין בשנים האחרונות ניתן לקבוע כי כ- 60% מכלל העסקאות היו של דירות 3 חדרים או דירות 4 חדרים, כאשר עסקאות קניה ומכירה של דירות 5 חדרים, דירות פנטהאוז, או בית פרטי פחות בלטו בנוף המקומי. רבים מרוכשי הדירות במודיעין מתחילים את חיפושיהם באתרי הנדל"ן המובילים, ביניהם: יד 2 ומדלן ובוחרים לחפש בית למכירה או לקנייה ללא עזרה מקצועית וללא מתווך. אתרים אלה מציעים מגוון רחב של דירות למכירה במודיעין, מכל הסוגים והמחירים, ומספקים מידע רלוונטי על כל נכס, כולל תמונות, תיאור, מיקום ומחיר מבוקש. הסיבות שיכולות להוביל לחיפוש דירות ללא תיווך הן מגוונות: רצון לחסוך בעלויות : עמלת התיווך שמשולמת למתווך נדל"ן עשויה להיתפס כמשמעותית, ולכן רוב הקונים או המוכרים מעדיפים להימנע מתשלום זה, ולנסות לחסוך בו במידת האפשר. שליטה רבה יותר בתהליך : במקרים רבים הקונים או המוכרים מעדיפים לשלוט בתהליך באופן ישיר ועצמאי וללא מתווך שהוא צד שלישי לעסקה. מרביתם מעדיפים להיות מעורבים באופן ישיר בתהליך הרכישה או המכירה, ולא להיות תלויים במתווך לצורך התיאום והעברת המידע ביניהם לבין הצד השני, גם אם מדובר בהשקעה של שעות רבות מאד. גישה למגוון רחב יותר של דירות : לא כל הדירות מוצעות למכירה דרך מתווכים, ולכן חיפוש דירות ללא תיווך יכול לפתוח בפני הרוכשים אפשרויות נוספות, שקרוב לוודאי לא היו אפשריות אילו היו מפורסמות באמצעות מתווך. חוויית רכישה נוחה יותר : ישנם אנשים שמעדיפים תהליך פשוט וישיר, מתוך מחשבה שרכישת דירה ללא מתווך יכולה להיות עדיפה עבורם. עם זאת, חשוב לציין כי רכישת דירה ללא תיווך דורשת זמן, מאמץ ומיומנות, וכי למתווך מקצועי משמעות גדולה והשפעה רבה על התהליך, הרבה מעבר לתפיסה הרווחת. במקרים רבים הידע והניסיון של מתווך עשויים להפוך תהליך מסורבל ומייגע לפשוט, קל, נעים ונח. הניסיון של המתווך בזיהוי הצרכים ובהתאמת הנכס/הקונה המתאים, עשויים לחסוך לצדדים זמן יקר, למנוע עוגמת נפש, לייעל תהליכים ולהביא את הצדדים לעסקה הטובה ביותר עבורם. היתרונות בעבודה עם מתווך נדל"ן מקצועי על פני חיפוש דירות ללא תיווך : הגדרת צרכים ועדיפויות : למרות הגדרת הצרכים לפני החיפוש הכולל את האזור המבוקש ואת התקציב לקניה, מתברר כי בחיפוש דירה ללא מתווך קל מאד ללכת לאיבוד, לאבד מיקוד ו"לשרוף" שעות רבות לחינם. מחקר שוק מעמיק : ביצוע מחקר שוק מעמיק מחייב ידע רב ומידע מהימן על מנת להגיע לעסקה הטובה והמתאימה ביותר. כאשר החיפוש נעשה ללא מתווך, ניתן להניח כי כל המידע החשוב והידע הנדרש אינם עומדים לרשות הקונה, וכי הניסיון של מתווך מקצועי עשוי לעשות את ההבדל בין עסקה טובה לעסקה מצוינת. שימוש באתרי אינטרנט ייעודיים : למרות שישנם אתרים המציעים דירות למכירה ללא תיווך, כדאי לבצע חיפוש באתרים הפופולריים ביותר בהם קיימות דירות המוצעות למכירה ע"י מתווכים, בנוסף לדירות המפורסמות ללא תיווך. למרות זאת ישנם מוכרים וקונים רבים הבוחרים לשכור את שירותיו של מתווך מקצועי המנהל עבורם את תהליך המכירה או הקנייה מקצה לקצה. למתווך מקצועי יש הכרות וגישה לנכסים שטרם פורסמו באתרים השונים, כך יכול הקונה להגיע לנכס שמעולם לא פורסם. היו סבלניים : מציאת דירה מתאימה יכולה לקחת זמן. דירות המוצעות למכירה ללא תיווך יכולות להתפרסם במחירים גבוהים ממחירם הריאלי. לעיתים פרסום של דירה ללא תיווך נועד כדי "לבדוק את השוק" ואין בפרסום כוונת מכירה רצינית. יתרה מזאת, ברכישה של דירה לבד וללא מתווך, עלול הקונה לשלם מחיר גבוה יותר ממחירה הריאלי משום שאין ברשותו את היכולת להעריך את מחירה הריאלי. לסיכום : ניתן לחשוב כי חיפוש דירה ללא תיווך היא דרך יעילה לחסוך בעלויות וכך לנהל את התהליך באופן עצמאי. עם זאת, חשוב להבין את היתרונות לצד החסרונות בחיפוש דירה ללא מתווך, ובכלל זה להיות מוכנים להשקיע זמן רב ומאמץ גדול בחיפוש ובהתנהלות מול המוכרים. רכישת דירה ללא תיווך יכולה להיות סיכון משמעותי לקונה מהסיבה הפשוטה שאינו איש מקצוע בתחום ואינו מהווה תחליף למתווך נדל"ן מקצועי. נכון, שירות טוב של מתווך מקצועי עולה כסף, אולם במקרים רבים הוא יחסוך לכם זמן יקר, ויוביל אתכם לעסקה הטובה והמתאימה ביותר עבורכם, כזו שתצדיק את ההשקעה. כותב המאמר: גיל חן יועץ ומומחה נדל"ן "אלפא נכסים" מודיעין
כאשר אדם מעוניין למכור דירה שבבעלותו, עליו לקחת בחשבון אפשרות של תשלום מס שבח. עם זאת, במידה וזו דירתו היחידה, רוב הסיכויים שהוא זכאי לפטור ממס זה. זאת משום שהמחוקק סבור שאם ברשות האדם דירה אחת בלבד, לאחר מכירתה, הוא ירכוש דירה אחרת שתשמש למגורים. לעומת זאת, אם ברשות האדם יותר מדירה אחת, הוא יהיה חייב במס שבח במכירת הדירה הנמכרת . המס חל על השבח שנצבר ממועד הרכישה של הנכס ועד מועד המכירה שלו. לדוגמה, אם אדם רכש נכס במיליון שקלים, ומכר אותו בשני מיליון שקלים, השבח שנוצר הינו בגובה מיליון שקלים, ועליו יהיה צורך לשלם מס. גובה מס השבח על פי חוק משתנה בהתאם לנסיבות המקרה ונתוני המוכר ויכול לנוע בין 0%-47%. יחד עם זאת ניתן להפחית את המס בדרכים שונות, ביניהן על ידי ניכויים. הפחתת גובה מס שבח סעיפים 39 ו-39א לחוק מיסוי מקרקעין מפרטים רשימה לא סגורה של אסמכתאות שאפשר לצרף לשומה העצמית שלנו, ויוכרו לצורך ניכוי במס. זאת בהנחה שהן מעידות על הוצאות לצורך השבחת הנכס. במידה וניתן להוכיח כי השבחנו את הנכס בעצמנו, אנו זכאים לנכות את ההוצאות שהושקעו לצורך זה. לדוגמה, קבלות על שיפוץ יוכרו לצורך הניכוי, כך גם במקרה של הוצאה על הנמכת תקרה, החלפת כל התריסים בבית ועוד. כלומר, אנו זכאים להכניס לשומה כל אסמכתא להוצאה שיצרה יתרון מתמיד והשבחה של הנכס, לנכות אותה, ובכך להפחית את המס שעלינו לשלם. כמובן שפקיד השומה לא יקבל לצורך ניכוי חשבוניות בגין תחזוקה שוטפת או תיקונים קלים כגון שחרור סתימה או תיקון שקע חשמל. אלו דברים שנחשבים שמירה על הקיים ולא יצירת יתרון מתמיד. בנוסף, יש לתת את הדעת על נושא הפחת. זהו נושא מורכב אשר רלוונטי במידה והדירה הנוספת, בגינה עלינו לשלם מס שבח, הושכרה בעבר. במקרים כאלו עורך הדין עובד במקביל עם רואה החשבון והם בודקים באיזה מסלול דווחה השכרת הדירה – האם במסלול של פטור או במסלול של מס מופחת – ובהתאם מחליטים האם ניתן להכניס לשומה את הריבית הריאלית של המשכנתא שנלקחה על הדירה בכדי לנכות גם את ההוצאה הזו מן המס שיש לשלם. כפי שניתן להבין, נושא מס השבח והניכויים המותרים על פי חוק הינו מורכב , וכדי להבטיח שתמצו את מלוא זכויותיכם להפחתת המס על פי חוק, מומלץ להסתייע בשירותי עו"ד מקרקעין , ורצוי אפילו בשלב בו אתם שוקלים האם למכור את הנכס שברשותכם, בכדי להבטיח תכנון נכון של המס והפעולות העתידיות שלכם.
מטרת ההשקעה בנדל"ן היא לייצר הכנסה גבוהה ככל הניתן לאורך זמן. מניתוח מחירי הדירות במהלך עשרות השנים האחרונות, עולה בברור כי השקעה בנדל"ן היא ההשקעה הבטוחה ביותר, והתשואה מהשקעות בנדל"ן נחשבת פופולרית ובטוחה יחסית בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים. השקעה בנדל"ן מעניקה בנוסף תחושת ביטחון, היות והנכס הנרכש נרשם על שם המשקיע. השקעה בנדל"ן כמו השקעות אחרות צופנת בתוכה גם סיכונים שונים ותרחישים בלתי צפויים, אשר עלולים להפוך את ההשקעה לבלתי כדאית ולגרום בכך להפסדים כספיים. לפני שמתחילים להשקיע בנדל"ן חשוב מאד להבין היטב את כל המשמעויות הנגזרות מההשקעה, ולהבין את כל הסיכונים בהשקעה על מנת לזהות אותם מוקדם ככל הניתן ולהגביר בכך את סיכויי ההצלחה. שלב 1: תכנון אסטרטגי כבסיס להשקעה בנדל"ן חשוב להבין היטב את אסטרטגיית ההשקעה ולשאול את השאלות הנכונות בנוגע למהות ההשקעה: פרופיל המשקיע: גיל, סוג העיסוק, רמת ההכנסה. מהי מטרת ההשקעה? האם המטרה היא לייצר תשואה מיידית באמצעות הכנסות משכירות, או שהמיקוד הוא בהשבחת הנכס לטווח ארוך. האם המיקוד הוא בנכס למגורים או בנכס מסחרי (משרד, חנות, מחסן...)? מהו הסכום המיועד להשקעה? הבהירות בנושא זה תעזור לכם להתמקד בהזדמנויות ההשקעה הנכונות עבורכם. שלב 2: ביצוע מחקר שוק מעמיק ובחירת המיקום המיקום הוא אחד הגורמים המשפיעים ביותר על ערך הנכס ועל פוטנציאל ההשבחה שלו. השקעה במיקום טוב היא מפתח להצלחה, בעוד השקעה באזורים בעלי ביקוש נמוך או באזורים שאינם מושכים השקעות נוספות עלולה להוביל להפסדים בהשקעה בנדל"ן. המחקר יתייחס גם למצב השוק ולמגמות הנוכחיות בשוק. חשוב מאד לבצע מחקר שוק מעמיק על מנת להכיר היטב את האזור המועדף, רמת ההיצע והביקוש, ללמוד על סוג האוכלוסייה, להבין האם קיים פוטנציאל השבחה עתידי לנכס. חשוב מאד לבחון, להכיר וללמוד מהם מוקדי הצמיחה וההתפתחות העתידיים בסביבה בהיבטים של תחבורה, חינוך, מסחר ותעסוקה. במסגרת הכרת השוק מומלץ לבצע סיורים פיזיים באזורים המתאימים, לבדוק ולהכיר את תכניות הפיתוח של הרשות המקומית ולנתח את המגמות והעסקאות באזור. שלב 3 – ניתוח כלכלי והכרת כל ההוצאות הנלוות קניית נכס במחיר זול מאוד אינה תמיד העסקה הטובה ביותר. חשוב להבין היטב האם הנכס מצריך שיפוץ נרחב או האם הוא ממוקם באזור בעייתי. נכס באיכות גבוהה, אף אם דורש השקעה גדולה יותר בהתחלה, יכול להציע תשואה טובה יותר לאורך זמן, תוך צמצום הצורך בתחזוקה ושיפוצים. רכישת נכס להשקעה כרוכה גם בהוצאות נלוות משמעותיות אשר לעיתים יכולות להשפיע על כדאיות ההשקעה. לפני כל השקעה, חיוני לבצע ניתוח פיננסי מקיף שכולל את כל ההוצאות הצפויות, התשואה הצפויה והסיכונים הפוטנציאליים. תכנון מוקדם וקפדני יעזור להבין את כדאיות ההשקעה. משקיעים רבים לא תמיד מביאים בחשבון את כל ההוצאות הנלוות שעלולות להופיע לאחר רכישת הנכס: שיפוצים בלתי צפויים, מיסוי, דמי ניהול ועלויות תחזוקה. עלויות בלתי צפויות עלולות להשפיע על הרווחיות הצפויה ולהטיל ספק בכדאיות ההשקעה. שלב 4 – מימון ההשקעה משקיעים רבים תלויים במימון חיצוני למימוש ההשקעה. התלות בגורמים חיצוניים מעבר להון העצמי הזמין (לדוגמא: משכנתה) עלולה להיות חרב פיפיות. במקרה בו נדרש המשקיע למימון חיצוני, הציפייה היא שהתשואות מהנכס יכסו את ההחזר החודשי, אולם מה יקרה למשל במצב שבו התשואה החודשית תהיה נמוכה מגובה ההחזר? במצב שכזה, משקיעים עלולים למצוא עצמם במצב של לחץ פיננסי, ולכן חשוב לוודא שההשקעה מתוכננת היטב באופן שבו התשואה מההשקעה תעלה על ההוצאות הצפויות, לרבות החזר ההלוואה. שלב 5 – ליווי אישי ומקצועי לעיתים מקובל להיעזר גם בשרותיו של מלווה משקיעים שהוא למעשה מומחה בתחום, כזה שיציג בפניכם את היתרונות והחסרונות של האזור, ילווה אתכם בתהליך החיפוש, יפגיש אתכם עם אנשי המקצוע והמומחים בתחום, יסייע באיתור ורכישת נכס לעיתים אפילו במחיר הנמוך ממחיר השוק. ביכולתו לזהות הזדמנות נדלנ"ית באופן שיסייע בקניית נכס במחיר נמוך משוויו בשוק. זה יכול להיעשות על ידי זיהוי נכסים אשר בעליהם לחוצים למכור אותו מסיבות שונות, או באמצעות קשרים ומערכות יחסים אשר יסייעו לו באיתור נכסים שכלל אינם מפורסמים. השקעה במחיר נמוך מאפשרת רווח גבוה יותר בעתיד, וכן מספקת ביטחון נוסף במקרה של ירידת מחירים בשוק. לסיכום: השקעה בנדל"ן יכולה להיות טובה ואפקטיבית בתנאי שהיא נעשית באופן מושכל ובחוכמה. השקעה בנדל"ן מחייבת ביצוע מחקר שוק מעמיק, תכנון פיננסי קפדני והבנת השוק. כשם שבכל השקעה קיים מרכיב של סיכון, כך גם בהשקעה בנדל"ן, אולם פעילות מושכלת ומתוכננת תסייע להימנע מטעויות ותקטין באופן ניכר את הסיכון. כותב המאמר: גיל חן יועץ ומומחה נדל"ן "אלפא נכסים" מודיעין