https://www.alfa-modiin.com אלפא נכסים מתמחים בליווי לעסקאות מכירה ורכישה/קנייה של נכסים ובתים בעיר מודיעין-מכבים-רעות וישובי הסביבה. עם ניסיון רב שנים ומאות עסקאות צוות המומחים ילווה גם אתכם בתהליך המכירה/קנייה תוך שביעות רצון גבוהה מהתוצאות. ומהתהליך גם יחד. https://irp.cdn-website.com/ac60a5f6/dms3rep/multi/logo_stars-GOLDEN.png https://www.alfa-modiin.com https://www.alfa-modiin.com/avnei_chen <div data-rss-type="text"> <p> <strong> שכונת אבני חן במודיעין – כל מה שצריך לדעת על השכונה </strong> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> שכונת אבני חן היא אחת השכונות הוותיקות והמבוססות במערב העיר. שכונת אבני חן, המוכרת לכולם כ"קייזר", היא כבר מזמן לא רק "שכונה על הנייר" אלא אחת ההצלחות הנדל"ניות הגדולות של מודיעין.  </strong> </p> <p> <strong> שכונת אבני חן נחשבת לאחת השכונות המגוונות והאיכותיות בעיר. עם תמהיל מדויק של אוכלוסייה איכותית, תשתיות מפותחות ומיקום אסטרטגי, היא מהווה מוקד משיכה למשפחות שמחפשות את השילוב המושלם בין עירוניות מודרנית לחמימות קהילתית. מרקם החיים בה מאופיין בשילוב הרמוני בין הקהילה הדתית-לאומית לקהילה החילונית. זהו מקום שבו השכנות היא ערך עליון, עם קבוצות קהילתיות פעילות ויוזמות חברתיות רבות. </strong> </p> <p> <strong> השכונה התחילה להתאכלס החל משנת 2005 והיא מאופיינת בשילוב נדיר יחסית של בנייה רוויה (עד 4 קומות לצד בנייה גבוהה ומגדלים) יחד עם "כיסים" של צמודי קרקע. </strong> </p> <p> <span> <span>     </span> </span> </p> <p> <strong> היכן ממוקמת השכונה </strong> </p> <p> <span> שכונת אבני חן ממוקמת בחלק המרכזי-מערבי של מודיעין. היא נהנית ממיקום אופטימלי המציב אותה במרחק נגיעה ממרכז העיר ומאזורי התעסוקה. </span> </p> <p> <span> גבולות השכונה הן: </span> </p> <ul> <li> <span>   </span> <strong> מצפון </strong> <span> – שדרות עמק זבולון, המהוות עורק תחבורה ומסחר מרכזי </span> </li> <li> <span> <span> </span> </span> <strong> מדרום </strong> <span> – פארק ענבה </span> </li> <li> <span> <span> </span> </span> <strong> ממזרח </strong> <span> – שכונת המגינים (פרוזדור המע"ר העירוני) </span> </li> <li> <span> <span> </span> </span> <strong> ממערב </strong> <span> – רחוב יהודה המכבי (כביש 3 העירוני) </span> </li> </ul> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <strong> מספר יחידות דיור ותמהיל הדירות </strong> </p> <p> <span> השכונה כוללת כ-3,000 יחידות דיור בתמהיל מגוון ובבנייה מדורגת ("קוטג'ים בטור"). </span> </p> <ul> <li> <span> דירות 3 חדרים (כ-15%) </span> </li> <li> <span> דירות 4 חדרים (כ-50%) – הביקוש הגבוה ביותר </span> </li> <li> <span> דירות 5–6 חדרים ודופלקסים (כ-35%) </span> </li> </ul> <p> <span> בניגוד לשכונות חדשות עם צפיפות גבוהה, כאן יש תחושת מרחב – וזה יתרון משמעותי עבור משפחות. </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <strong> אופי השכונה </strong> </p> <p> <span> אבני חן מציעה מרקם מגורים מגוון: בניינים נמוכים, מגדלים וצמודי קרקע – שילוב שמייצר קהילה הטרוגנית ואיכותית עם תחושת קהילה אמיתית: </span> </p> <ul> <li> <span> שילוב בין אוכלוסייה דתית-לאומית וחילונית </span> </li> <li> <span> פעילות קהילתית ענפה </span> </li> <li> <span> היכרות בין שכנים </span> </li> <li> <span> סביבה בטוחה לילדים </span> </li> </ul> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> בנוסף, השילוב בין פארקים, חנויות רחוב ומרכזים מסחריים מחזקים את תחושת ה־ “Everything close” – הכל קרוב לבית. </span> </p> <p> <span> בשכונה קיימת תשתית ציבוריות/קהילתיות משמעותיות: </span> </p> <ul> <li> <span> מרכז ספורט ובריכה עירונית ברחוב עמק זבולון </span> </li> <li> <span> אנדרטה להנצחת חללי צה״ל ונפגעי פעולות איבה </span> </li> <li> <span> חדר כושר בטבע ברחוב עמק זבולון </span> </li> <li> <span> מקווה לנשים ברחוב אבני החושן </span> </li> </ul> <p> <span> בנוסף, בשכונה מתקיימת פעילות של מספר תנועות נוער, מספר בתי כנסת לעדות השונות וטיילת שכונתית המשקיפה על פארק ענבה. כל אלה מייצרים פעילות קהילתית ורשת מפגשים טבעית להורים/ילדים. </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <strong> שטחים ירוקים ופארקים </strong> </p> <p> <span> בשכונה קיימים שטחים ירוקים ופארקים רבים המהווים את אחד היתרונות הגדולים של השכונה: </span> </p> <ul> <li> <strong> פארק קייזר </strong> <span> <span> – מדשאות, מתקני משחקים ושבילי הליכה </span> </span> </li> <li> <strong> פארק המשפחה בעמק זבולון </strong> <span> <span> – פינות ישיבה, חורשת עצים, שולחנות פיקניק, מתחם כושר קרבי, מגרש קט־רגל ומתקני משחק, ובצמוד אליו גינת כלבים. </span> </span> </li> <li> <strong> גבעת הברפיליה </strong> <span> <span> - “אתר טבע עירוני” משמעותי בשוליים המערביים עם שביל כניסה סמוך לצומת רחוב פז ושדרות עמק זבולון. </span> </span> </li> <li> <span> <span> קרבה ישירה </span> </span> <strong> לפארק ענבה </strong> <span> <span> – האגם, האמפי ומסלולי טיול </span> </span> </li> <li> <span> פארקים שכונתיים וגינות משחקים רבות </span> </li> </ul> <p> <span> זהו יתרון משמעותי עבור משפחות שמחפשות שכונות מומלצות במודיעין למשפחות. </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <strong> מוסדות החינוך בשכונה </strong> </p> <p> <span> מערכת החינוך בשכונה היא מהחזקות בעיר וקיימים בה בתי ספר מובילים לציבור החילוני והדתי: </span> </p> <ul> <li> <strong> גני ילדים </strong> <span> – מערכת גנים ענפה המיועדת לכלל האוכלוסייה בשכונה </span> </li> <li> <strong> בתי ספר יסודיים </strong> <span> <span> – "חוט השני" ו- "דרכי יהודה" </span> </span> </li> <li> <strong> בתי ספר על יסודיים (תיכוניים) </strong> <span> <span> – "עירוני ה" ובקרבה גם ל- עירוני ג" </span> </span> </li> </ul> <p> <span> יתרון חשוב: מערכת שבילים פנימית שמאפשרת לילדים להגיע לבית הספר בבטחה וללא צורך בחציית כבישים ראשיים. </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <strong> תחבורה ונגישות </strong> </p> <p> <span> השכונה נהנית מנגישות גבוהה בדגש על: </span> </p> <ul> <li> <span> קרבה לתחנת רכבת מודיעין מרכז ולמרכז התחבורה העירוני </span> </li> <li> <span> חיבור מהיר לכביש 431 וכביש 443 </span> </li> <li> <span> קווי תחבורה ציבורית תדירים לרבות תחבורה פנימית של קווי אוטובוס תדירים המחברים את השכונה למע"ר ולשאר השכונות בעיר. </span> </li> </ul> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> <strong> שוק הנדל"ן ומחירי דירות ממוצעים </strong> </p> <p> <span> שוק הנדל"ן באבני חן שומר על יציבות וביקוש גבוה בשל היותה שכונה "מוגמרת" ללא אתרי בנייה פעילים. </span> </p> <p> <span> מחירי הדירות הממוצעים בשכונה (נכון לשנת 2025): </span> </p> <ul> <li> <span> דירת 3 חדרים: כ-2.4 עד 2.6 מיליון ₪ </span> </li> <li> <span> דירת 4 חדרים: כ-2.8 עד 3.2 מיליון ₪ </span> </li> <li> <span> דירת 5 חדרים: כ-3.5 עד 4.0 מיליון ₪ </span> </li> </ul> <p> <span> דירות מיוחדות (קוטג'ים/פנטהאוזים/דירות גן גדולות): עשויות להגיע ל-5 מיליון ₪ ומעלה. </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <strong> סיכום: </strong> </p> <p> <span> שכונת אבני חן (קייזר) ממשיכה להוכיח שהיא הבחירה החכמה ביותר למשפחות! </span> </p> <p> <span> עם תמהיל נכסים רחב למשפחות ולמשפרי דיור בשילוב נדיר של חינוך מעולה, נגישות שיא לרכבת וליציאה מהעיר (כביש 431), וקהילה חמה שאין שנייה לה – שכונת אבני חן היא המקום שבו איכות חיים פוגשת נוחות מקסימלית. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <strong> גיל חן </strong> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Sun, 01 Jun 2025 20:19:52 GMT https://www.alfa-modiin.com/avnei_chen thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/maayanot <div data-rss-type="text"> <p> <strong> שכונת המעיינות במודיעין – כל מה שצריך לדעת על השכונה החדשה בעיר </strong> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> שוק הנדל״ן במודיעין-מכבים-רעות ממשיך להתפתח, ואחת התוכניות המרכזיות לעתיד העיר היא הקמת שכונת המעיינות – שכונה חדשה שתיבנה בצפון-מערב העיר כחלק משלב ב' של פיתוח מודיעין. </strong> </p> <p> <strong> מדובר באחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר בתחום הנדל״ן במודיעין, אשר צפוי לכלול אלפי יחידות דיור, פארקים גדולים, מוסדות חינוך, מרכזי מסחר ותשתיות תחבורה מתקדמות. עבור זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים, שכונת המעיינות עשויה להיות אחת ההזדמנויות המעניינות ביותר בשוק הדירות בעיר בעשור הקרוב. </strong> </p> <p> <strong> אבל מה בדיוק מתוכנן בשכונה החדשה? </strong> </p> <p> <strong> במאמר זה נסקור את כל מה שצריך לדעת על שכונת המעיינות: המיקום, תמהיל הדירות, מחירי הדירות הצפויים, פרויקטים חדשים במודיעין והתכנון העתידי של האזור. </strong> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> איפה תיבנה שכונת המעיינות במודיעין </strong> </p> <p> <span> שכונת המעיינות מתוכננת בצפון-מערב העיר מודיעין-מכבים-רעות על שטח של כ-600 דונם. מיקומה האסטרטגי מציב אותה בין מספר צירי תחבורה מרכזיים ובקרבה לשכונות קיימות בעיר. </span> </p> <p> <span> גבולות השכונה הם: </span> </p> <p> <strong> מצפון </strong> <span> <span>   </span> </span> <span> – כביש 443 המחבר בין ירושלים לשפלה </span> </p> <p> <strong> מדרום </strong> <span> <span>   </span> </span> <span> – שדרות עמק האלה </span> </p> <p> <strong> ממזרח </strong> <span> <span>   </span> </span> <span> – שכונת הכרמים </span> </p> <p> <strong> ממערב </strong> <span> <span>   </span> </span> <span> – רחוב יהודה המכבי (כביש 3 העירוני) </span> </p> <p> <span> המיקום הזה מאפשר לשכונה ליהנות מנגישות גבוהה הן למרכז העיר והן לכבישים בין-עירוניים מרכזיים. </span> </p> <p> <span> בנוסף, שכונת המעיינות מהווה חלק מרכזי בתוכנית שלב ב' של מודיעין, שמטרתה להפוך את העיר למרכז אזורי משמעותי הכולל אזורי תעסוקה חדשים, מוסדות אקדמיים ואפילו בית חולים אזורי בעתיד. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> כמה דירות ייבנו בשכונת המעיינות </strong> </p> <p> <span> <span> על פי התכנון העדכני, שכונת המעיינות צפויה לכלול כ- 3,600 יחידות דיור. </span> </span> </p> <p> <span> מדובר בגידול משמעותי לעומת תכניות מוקדמות יותר שדיברו על כ-3,200 יחידות דיור בלבד. הגידול במספר הדירות נובע ממדיניות של ציפוף עירוני מבוקר, שנועדה לנצל בצורה יעילה יותר את הקרקע. </span> </p> <p> <span> האוכלוסייה הצפויה בשכונה מוערכת בכ-10,000 עד 11,000 תושבים. </span> </p> <p> <span> מספר כזה מאפשר הקמה של שכונה עם מערך שירותים עירוניים מלא הכולל: </span> </p> <ul> <li> <span> בתי ספר </span> </li> <li> <span> גני ילדים </span> </li> <li> <span> מרכזים קהילתיים </span> </li> <li> <span> מסחר שכונתי </span> </li> <li> <span> פארקים ושטחים ציבוריים </span> </li> </ul> <p> <span> אחד היעדים המרכזיים של העירייה בתכנון השכונה הוא לאפשר לצעירי העיר להישאר במודיעין נושא שהפך לאתגר משמעותי בשנים האחרונות. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> אופי הבנייה והצפיפות בשכונת המעיינות </strong> </p> <p> <span> אחד הנושאים המרכזיים בתכנון שכונת המעיינות הוא הצפיפות העירונית. </span> </p> <p> <span> הצפיפות הממוצעת בשכונה צפויה להיות כ-20 יחידות דיור לדונם. מדובר בצפיפות מעט גבוהה יותר לעומת שכונות ותיקות במודיעין, אך התכנון האדריכלי נעשה בצורה שמאפשרת תחושת מרחב ואיכות חיים. </span> </p> <p> <span> רוב המבנים בשכונה יהיו בני 6 עד 8 קומות, ובאזורים מסוימים עד 9 קומות. לאורך הרחובות המרכזיים מתוכננות חזיתות מסחריות ושטחי ציבור בקומת הקרקע, במטרה ליצור רחובות חיים ופעילים. </span> </p> <p> <span> בנוסף, התוכנית כוללת שני מגדלי מגורים בני כ-19 קומות שישמשו נקודות ציון בשכונה. </span> </p> <p> <span> כ-300 יחידות דיור נוספות יוקצו לדיור מיוחד, כגון דיור מוגן או מעונות, במטרה להרחיב את מגוון האפשרויות למגורים בעיר. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> תמהיל הדירות בשכונת המעיינות </strong> </p> <p> <span> אחד החידושים המשמעותיים בשכונת המעיינות הוא מגוון סוגי הדירות. </span> </p> <p> <span> בניגוד לשכונות רבות במודיעין שהתבססו בעיקר על דירות גדולות של 4 ו-5 חדרים, בשכונה החדשה ייבנו גם דירות קטנות יותר. </span> </p> <p> <span> התמהיל המתוכנן: </span> </p> <p> <span> כ-30% דירות קטנות </span> </p> <p> <span> כ-30% דירות בינוניות </span> </p> <p> <span> כ-30% דירות גדולות </span> </p> <p> <span> כ-10% דירות גדולות במיוחד </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> לראשונה בעיר צפויות להיבנות גם דירות: </span> </p> <p> <span> - סטודיו </span> </p> <p> <span> - 2 חדרים </span> </p> <p> <span> דירות אלו מיועדות בעיקר לזוגות צעירים, סטודנטים ומשקי בית קטנים המעוניינים להיכנס לשוק הדירות במודיעין. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> דיור מוזל בשכונת המעיינות – "מחיר למשתכן" ו- "מחיר מטרה" </strong> </p> <p> <span> חלק משמעותי מהדירות בשכונת המעיינות צפוי להיות במסגרת דיור מוזל. </span> </p> <p> <span> על פי התכנון, כ-30% מהדירות בשכונה – כלומר כ-1,200 יחידות דיור – יימכרו במסגרת תכניות כמו מחיר מטרה. </span> </p> <p> <span> לפחות כ-25% מהדירות במסלול זה צפויות להיות מיועדות לבני העיר מודיעין. מדובר בכ-300 דירות שמטרתן לאפשר לזוגות צעירים שגדלו בעיר להמשיך להתגורר בה במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" </span> </p> <p> <span> בהתבסס על מכרזים קודמים בעיר, ההנחה לדירות במסלול זה עשויה להגיע לכ-300 עד 500 אלף ₪ ממחיר השוק. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> שטחים ירוקים ופארקים </strong> </p> <p> <span> מודיעין ידועה כאחת הערים הירוקות בישראל, וגם בשכונת המעיינות ניתן דגש משמעותי לשטחים פתוחים. </span> </p> <p> <span> התכנון כולל פארק מרכזי גדול בלב השכונה שישמש מוקד פעילות קהילתי לתושבים. </span> </p> <p> <span> בנוסף תוקם טיילת לאורך הדופן הצפונית של השכונה, בסמוך לכביש 443. הטיילת תכלול שבילי הליכה ורכיבה על אופניים לצד פתרונות אקוסטיים שיסייעו להפחתת רעש התנועה. </span> </p> <p> <span> מערכת שבילים פנימית תחבר בין אזורי המגורים למוסדות החינוך והפארקים ותאפשר הליכה בטוחה בתוך השכונה. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> מוסדות חינוך ותשתיות קהילתיות </strong> </p> <p> <span> שכונת המעיינות תוכננה כך שתוכל לתפקד כשכונה עצמאית מבחינת שירותים קהילתיים. </span> </p> <p> <span> התכנון כולל: </span> </p> <p> <span> - שלושה בתי ספר יסודיים </span> </p> <p> <span> - שני בתי ספר על-יסודיים </span> </p> <p> <span> - גני ילדים ומעונות יום </span> </p> <p> <span> - בתי כנסת </span> </p> <p> <span> - מרכזים קהילתיים </span> </p> <p> <span>  הפריסה של מוסדות החינוך מתוכננת כך שרוב התושבים יוכלו להגיע אליהם במרחק הליכה קצר מהבית. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> תחבורה ונגישות </strong> </p> <p> <span> אחד היתרונות המרכזיים של שכונת המעיינות הוא הנגישות התחבורתית שלה. </span> </p> <p> <span> השכונה תהיה מחוברת למספר צירי תחבורה מרכזיים: </span> </p> <p> <span> כביש 443 - המחבר בין ירושלים לשפלה </span> </p> <p> <span> כביש 431 - המאפשר נסיעה מהירה לכיוון ראשון לציון, תל אביב וגוש דן </span> </p> <p> <span> רחוב יהודה המכבי אחד הצירים המרכזיים במודיעין </span> </p> <p> <span> בנוסף מתוכננים שבילי אופניים לאורך רחובות השכונה במטרה לעודד תחבורה ירוקה ולהפחית את התלות ברכב פרטי. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> תחנת רכבת עתידית </strong> </p> <p> <span> אחד המרכיבים המשמעותיים בתוכנית של שלב ב' הוא הקמת תחנת רכבת שלישית במודיעין. </span> </p> <p> <span> התוכנית כוללת הארכת קו הרכבת ממודיעין מרכז לכיוון צפון-מערב העיר, שם תוקם תחנה שתשרת את שכונת המעיינות ואת רובע העסקים העתידי. </span> </p> <p> <span> תחנה זו צפויה לשפר משמעותית את הנגישות של תושבי האזור למרכז הארץ. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> מחירי דירות צפויים בשכונת המעיינות </strong> </p> <p> <span> כאשר בוחנים את מחירי הדירות הצפויים בשכונת המעיינות, ניתן להסתמך על מחירי הדירות בשכונות חדשות במודיעין כמו מורשת. </span> </p> <p> <span> הערכות מחירי השוק החופשי (נכון לסוף שנת 2025): </span> </p> <p> <span> דירות 3 חדרים: כ-2.6 עד 2.8 מיליון ₪ </span> </p> <p> <span> דירות 4 חדרים: כ-3.0 עד 3.3 מיליון ₪ </span> </p> <p> <span> דירות 5 חדרים: כ-3.6 עד 4.0 מיליון ₪ </span> </p> <p> <span> דירות במסלול מחיר מטרה צפויות להיות זולות בכמה מאות אלפי שקלים. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> מתי תתחיל הבנייה בשכונת המעיינות </strong> </p> <p> <span> הקמת שכונה בסדר גודל כזה היא תהליך ארוך יחסית. </span> </p> <p> <span> השלבים הצפויים: </span> </p> <p> <span> 2025: אישור התוכנית להפקדה בוועדה המחוזית </span> </p> <p> <span> 2026: שיווק הקרקעות ליזמים </span> </p> <p> <span> 2027-2028: תחילת עבודות פיתוח ותשתיות  </span> </p> <p> <span> 2031-2033: אכלוס הדירות הראשונות </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> האם שכונת המעיינות תהיה אחת השכונות המבוקשות במודיעין? </strong> </p> <p> <span> רבים מעריכים כי שכונת המעיינות עשויה להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר. </span> </p> <p> <span> הסיבות לכך כוללות: </span> </p> <p> <span> - שכונה חדשה המתוכננת מהיסוד </span> </p> <p> <span> - קרבה לרובע עסקים עתידי </span> </p> <p> <span> - תחנת רכבת חדשה </span> </p> <p> <span> - פארקים ושטחים ירוקים </span> </p> <p> <span> - מגוון רחב של סוגי דירות </span> </p> <p> <span>  עבור זוגות צעירים מדובר בהזדמנות להיכנס לשוק הדירות במודיעין, ועבור משקיעים מדובר באזור עם פוטנציאל עליית ערך משמעותי בטווח הארוך. </span> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> סיכום: </strong> </p> <p> <span> שכונת המעיינות צפויה להיות אחת השכונות המרכזיות בפיתוח העתידי של מודיעין-מכבים-רעות. השכונה תכלול כ-3,600 יחידות דיור, פארקים גדולים, מוסדות חינוך, אזורי מסחר ותשתיות תחבורה מתקדמות, כולל תחנת רכבת עתידית שתשרת את אזור שלב ב' של העיר. </span> </p> <p> <span> התכנון שם דגש על מגוון רחב של סוגי דירות – מדירות קטנות לזוגות צעירים ועד דירות גדולות למשפחות. כ-30% מהדירות צפויות להימכר במסגרת מסלולי דיור מוזל כמו מחיר מטרה, כאשר חלק מהן מיועדות לבני העיר. </span> </p> <p> <span> הודות למיקום האסטרטגי ליד כביש 431, כביש 443 ורובע התעסוקה העתידי, רבים מעריכים כי מדובר באחד מאזורי הנדל"ן בעלי פוטנציאל הצמיחה הגבוה ביותר בעיר בשנים הקרובות. </span> </p> <p> <span> <span>  </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <strong> גיל חן </strong> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Thu, 01 May 2025 16:48:47 GMT https://www.alfa-modiin.com/maayanot thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/art4 <div data-rss-type="text"> <h3> <strong> עסקת נדל"ן מוצלחת היא תוצאה של תכנון מדוקדק, מקצועיות ושיתוף פעולה בין מספר בעלי מקצוע מרכזיים. המשולש המקצועי המוביל מורכב ממתווך נדל"ן, עורך דין ויועץ משכנתאות. כל אחד מהם מביא עמו מומחיות ייחודית, וכאשר הם פועלים בשיתוף פעולה הדוק, הם מבטיחים תהליך חלק, בטוח ויעיל. <br/> </strong> </h3> </div> <div data-rss-type="text"> <p> <span> העבודה המשותפת בין שלושת הגורמים תורמת משמעותית להצלחת העסקה עבור הקונים ו/או המוכרים, ומאפשרת: </span> </p> <p> <strong> ראייה כוללת של העסקה </strong> <span> <span> – כל איש מקצוע מביא זווית ראייה שונה, וביחד הם יוצרים תמונה מלאה של העסקה על כל היבטיה.  </span> </span> </p> <p> <strong> איתור בעיות בשלב מוקדם </strong> <span> <span> - שיתוף פעולה הדוק מאפשר זיהוי של בעיות פוטנציאליות בשלב מוקדם, לפני שהן הופכות למכשולים משמעותיים. </span> </span> </p> <p> <strong> תיאום ויעילות </strong> <span> <span> - תקשורת שוטפת בין שלושת הגורמים מאפשרת תיאום לוחות זמנים, מניעת עיכובים, וטיפול מהיר במשברים אפשריים. </span> </span> </p> <p> <strong> פתרונות יצירתיים </strong> <span> <span> - השילוב של ידע מתחומים שונים מאפשר פיתוח של פתרונות יצירתיים לאתגרים מורכבים. </span> </span> </p> <p> <strong> שקיפות ובהירות ללקוח </strong> <strong>   </strong> <span> <span> - כאשר כל אנשי המקצוע מתואמים, הלקוח מקבל מסרים ברורים ועקביים, מה שמפחית חרדה ובלבול. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> תפקיד המתווך בעסקת נדל"ן מוצלחת </strong> </p> <p> <span> מתווך הנדל"ן הוא לרוב הגורם הראשון שהלקוח פוגש בתהליך רכישת או מכירת נכס. מתווך מקצועי מביא עמו היכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן המקומי, לרבות מגמות מחירים, אזורים מבוקשים, ותחזיות עתידיות. מומחיות זו מאפשרת לו לאמוד את שווי הנכס בצורה מדויקת ולהציע ללקוח תמונה ריאלית של המצב בשטח. </span> </p> <p> <span> המתווך מכיר את ההיצע הקיים בשוק, וכשמדובר במתווך מנוסה, יש לו גם מאגר של לקוחות פוטנציאליים, מה שמאפשר לו לחבר בין מוכרים לקונים באופן יעיל. הוא מנתח את צרכי הלקוח, מאתר נכסים מתאימים, ומבצע סינון ראשוני שחוסך זמן יקר לכל הצדדים. </span> </p> <p> <span> המתווך הוא למעשה "מנהל הפרויקט" של העסקה. במסגרת זו הוא: </span> </p> <ul> <li> <span> פועל בשקיפות מלאה, מציג ללקוחותיו את כל המידע הרלוונטי, ומסייע להם לקבל החלטות מבוססות מידע. הוא בונה מערכת יחסי אמון שמבטיחה שיקולים מקצועיים והוגנים לאורך כל הדרך </span> </li> <li> <span> מבצע אומדנים המבוססים על ניסיון והיכרות עם השוק </span> </li> <li> <span> מנהל משא ומתן מקצועי בשם הלקוח ומגשר על פערים בין הצדדים </span> </li> <li> <span> מאתר נכסים שעונים בדיוק על דרישות הלקוח </span> </li> <li> <span> יוצר את הקשר הראשוני בין הצדדים ומייצר את התנאים המתאימים למשא ומתן פורה </span> </li> <li> <span> מלווה את הלקוח לאורך כל התהליך, מהשלב הראשוני ועד לחתימת החוזה </span> </li> <li> <span> מתאם בין כל הגורמים המעורבים (עורך דין, יועץ משכנתאות, שמאי וכו') </span> </li> </ul> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> תפקיד עורך הדין בעסקת נדל"ן מוצלחת </strong> </p> <p> <span> עורך הדין מביא לעסקת הנדל"ן את המומחיות המשפטית החיונית. הוא בקיא בחוקי המקרקעין, בתקנות התכנון והבנייה, ובהיבטים המשפטיים הרבים הכרוכים בעסקאות נדל"ן. מומחיות זו מאפשרת לו לזהות סיכונים משפטיים, להתמודד עם אתגרים רגולטוריים, ולהבטיח שהעסקה תתבצע בהתאם לחוק. </span> </p> <p> <span> עורך דין המתמחה בנדל"ן מכיר היטב את רשויות המקרקעין, את מרשם המקרקעין (טאבו), את מנהל מקרקעי ישראל, ואת הרשויות המקומיות. ידע זה חיוני לביצוע בדיקות נאותות מקיפות ולטיפול יעיל בכל ההיבטים הבירוקרטיים של העסקה. </span> </p> <p> <span> עורך הדין ממלא תפקיד קריטי בהבטחת הביטחון המשפטי של העסקה: </span> </p> <ul> <li> <span> מבצע בדיקות נאותות מקיפות, בודק את מצבו המשפטי של הנכס ומזהה בעיות אפשריות. הוא מוודא שאין על הנכס חובות, עיקולים, שעבודים או מגבלות תכנוניות שעלולות למנוע את מימוש העסקה. בנוסף, הוא בוחן את רישום הזכויות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או ברשם המשכונות. </span> </li> <li> <span> מנסח את הסכם המכר ומוודא שכל הפרטים מכוסים באופן משפטי. חוזה טוב צריך לכלול סעיפים ברורים בנוגע ללוחות הזמנים, אופן התשלום, תנאים לביטול העסקה ומנגנוני פיצוי במקרה של הפרת חוזה </span> </li> <li> <span> מייצג את האינטרסים של הלקוח במשא ומתן על תנאי העסקה </span> </li> <li> <span> מטפל ברישום הנכס על שם הרוכש במרשם המקרקעין </span> </li> <li> <span> מבטיח את העברת הכספים בצורה בטוחה דרך חשבון נאמנות. לרוב, עורך הדין מחזיק בכספי הפיקדון (נאמנות) ומעביר אותם לידי הצד השני רק לאחר מילוי כל תנאי החוזה. כך הוא מבטיח שהעסקה מתבצעת בביטחון וללא סיכון כספי. </span> </li> <li> <span> מטפל בהיבטי המיסוי של העסקה (מס שבח, מס רכישה וכו') </span> </li> <li> <span> פותר מחלוקות ובעיות משפטיות שעלולות לצוץ במהלך העסקה </span> </li> </ul> <p> <span> התערבותו המקצועית של עורך הדין מקטינה משמעותית את הסיכונים המשפטיים ומבטיחה שהעסקה תהיה יציבה מבחינה חוקית. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> תפקיד יועץ המשכנתאות בעסקת נדל"ן מוצלחת </strong> </p> <p> <span> יועץ המשכנתאות ממלא תפקיד חיוני בהיבט הפיננסי של העסקה, הוא: </span> </p> <ul> <li> <span> בודק את מצבם הפיננסי של הלקוחות, את יכולת ההחזר שלהם ואת הצרכים הכלכליים שלהם. הוא בונה עבורם תמהיל משכנתא מותאם אישית שכולל ריביות, מסלולים ותקופות החזר אופטימליות ובסופו של דבר מגדיר את תקציב הרכישה הריאלי. </span> </li> <li> <span> מסייע באיסוף המסמכים הרלוונטיים לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא, ומבטיח שהם מוצגים בצורה שמגדילה את סיכויי האישור.  </span> </li> <li> <span> מתכנן את מבנה המשכנתא האופטימלי עבור הלקוח, תוך שקלול של גובה ההחזר החודשי, תקופת ההלוואה והריבית הכוללת </span> </li> <li> <span> מנהל משא ומתן עם הבנקים להשגת התנאים הטובים ביותר. הוא משתמש בהיכרותו עם מדיניות הבנקים השונים על מנת לשפר את הצעות הריביות והתנאים הנלווים. </span> </li> <li> <span> מלווה את תהליך אישור המשכנתא ומלווה את הלקוח עד לקבלת הכספים מהבנק והשלמת העסקה. לאורך כל הדרך הוא מתריע על בעיות פוטנציאליות, מתמודד עם מכשולים בירוקרטיים ומסייע במציאת פתרונות פיננסיים יצירתיים. </span> </li> <li> <span> מתאם בין הדרישות הפיננסיות של הבנק לבין יכולות הלקוח </span> </li> <li> <span> מייעץ בנוגע לאסטרטגיות מימון חלופיות כאשר נדרש </span> </li> <li> <span> ממשיך ללוות. </span> </li> </ul> <p> <span> בזכות מעורבותו של יועץ המשכנתאות, הלקוח יכול להשיג חיסכון משמעותי בעלויות המימון לאורך שנים רבות, וכן לקבל פתרון מימוני שמותאם בדיוק לצרכיו ויכולותיו. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> לסיכום </strong> <span> : </span> </p> <p> <span> עסקת נדל"ן מוצלחת אינה מתרחשת במקרה — היא דורשת שילוב כוחות בין מתווך, עורך דין ויועץ משכנתאות. כל אחד מהם ממלא תפקיד קריטי בתהליך, ושיתוף פעולה הדוק ביניהם מגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה. כאשר לקוחות מבינים את חשיבות שיתוף הפעולה הזה ובוחרים באנשי מקצוע מנוסים ואמינים, הם מבטיחים לעצמם תהליך חלק, יעיל ובטוח יותר. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> השילוב ביניהם יתרום רבות להצלחת העסקה באמצעות: </span> </p> <p> <strong> שקיפות ומידע עדכני </strong> </p> <p> <span> שיתוף פעולה הדוק בין הצדדים מבטיח שכל הגורמים מחזיקים במידע מלא ועדכני. כאשר המתווך יודע אילו מגבלות משפטיות עשויות להתעורר, או כאשר עורך הדין מודע לתנאים הפיננסיים של הלקוח, ניתן להיערך מבעוד מועד ולהתמודד עם אתגרים בזמן אמת. </span> </p> <p> <strong> תיאום לוחות זמנים </strong> </p> <p> <span> בזכות תיאום בין המתווך, עורך הדין ויועץ המשכנתאות, ניתן לבנות לוח זמנים יעיל שמונע עיכובים מיותרים. למשל, הבנק עשוי להתעכב באישור המשכנתא, מה שעלול להשפיע על מועד חתימת החוזה — תיאום מראש יכול למנוע תקלות מסוג זה. </span> </p> <p> <strong> פתרון בעיות באופן יצירתי </strong> </p> <p> <span> כאשר כל אחד מבעלי המקצוע מביא את מומחיותו, ניתן למצוא פתרונות יצירתיים לבעיות בלתי צפויות. למשל, במקרים של עיכוב בקבלת משכנתא, יועץ המשכנתאות עשוי להציע פתרונות מימון זמניים כדי להבטיח את עמידת הצדדים בהתחייבויותיהם. </span> </p> <p> <strong> שמירה על האינטרסים של הלקוח </strong> </p> <p> <span> כל אחד מהגורמים ממוקד בתחומו אך כאשר הם פועלים יחד, האינטרסים של הלקוח מקבלים הגנה רחבה יותר. המתווך דואג לצדדים המסחריים, עורך הדין מגן על ההיבטים המשפטיים ויועץ המשכנתאות מטפל בהיבטים הפיננסיים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <strong> גיל חן </strong> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Tue, 01 Apr 2025 10:03:38 GMT https://www.alfa-modiin.com/art4 thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/my-post2172a10c <div data-rss-type="text"> <p> <span> <span> מקצוע התיווך רווי במתווכים רבים ולכן נשאלת השאלה מהם ההבדלים ביניהם? האם כל המתווכים הם אותו דבר? האם קיימים ביניהם אנשי מקצוע טובים יותר? כיצד ניתן לזהות את הטובים ביותר ולבדל אותם מכל השאר? <br/> אם כך, מה הייחודיות של </span> </span> <span> מתווך מעולה </span> <span> <span> שמלווה את המוכרים והקונים בעסקה ומה הערך המוסף שלו בתהליך, כזה שיוביל בסופו של דבר לתוצאה הטובה ביותר לצדדים. <br/>   </span> </span> <span> <br/> </span> <span> ניתוח שוק והבנת מגמות – לקחת את זה צעד נוסף </span> </p> <p> <span> מתווך טוב מכיר את השוק בו הוא פועל, מבין את המגמות הכלליות ויודע להעריך נכון נכסים. הוא יודע להשתמש בנתונים קיימים כדי לעזור ללקוחותיו לקבל החלטות מושכלות. <br/>   <br/> </span> <span> מתווך מעולה </span> <span> , לעומת זאת, מתחייב ללמידה תמידית ולשיפור רציף של יכולת הניתוח שלו. לא רק שהוא עוקב אחרי השינויים בשוק הנדל"ן ומכיר את השוק היטב, הוא גם יודע לנתח נתונים באופן שמאפשר לו לזהות מגמות לפני שהן הופכות לברורות לכול. הוא משתמש בניתוחים מתקדמים, אוסף מידע ממקורות שונים, משתתף בכנסים והרצאות והכל כדי לצפות שינויים בשוק. הוא מצויד בידע המאפשר לו לתת תחזיות והמלצות מדויקות יותר ללקוחותיו במטרה לאפשר להם להתמקם בצורה האופטימלית בשוק, לזהות אזורים בפוטנציאל של עליית/ירידת ערך ולאתר הזדמנויות טובות למוכרים ולקונים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> <span> שירות לקוחות – יותר מסתם עוד עסקה </span> </p> <p> <span> מתווך טוב יספק שירות אדיב ומקצועי, ישיב לשאלות ויעמוד בציפיות. הוא יבין את הצרכים הבסיסיים של הלקוח ויעמוד בהם בצורה מספקת. <br/>   <br/> </span> <span> למתווך מעולה </span> <span> <span> המשמעות של שירות לקוחות הוא הרבה יותר מסתם פניות ותגובות מהירות. הוא ילך צעד אחד קדימה ויבנה קשר אישי עם הלקוחות וישקיע מאמץ בלהכיר את הלקוח מעבר לצרכים המידיים. הוא יפעל להבין את המניעים הרגשיים והפיננסיים שלו ויתאים את השירות שלו בהתאם. הוא מקשיב בקשב רב לצרכים, לחלומות ולחששות של הלקוחות, ומשתמש בידע זה כדי למצוא פתרונות מדויקים ויצירתיים. המתווך המעולה יוצר חוויה אישית וזוכר פרטים קטנים שיכולים להשפיע על ההחלטה הסופית של הלקוח. מתווך מעולה מוביל את לקוחותיו להחלטות בביטחון ולשביעות רצון מלאה, מה שגורם להם לחזור אליו ולהמליץ עליו לאחרים. </span> </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> מקצועיות ואתיקה – מעבר לסטנדרטים </span> </p> <p> <span> כל מתווך טוב חייב להיות מקצועי והוגן. זה כולל התנהלות אתית, שקיפות במידע ודיוק בפרטים. <br/>   <br/> </span> <span> מתווך מעולה </span> <span> <span> פועל באופן שקוף ביותר, מספק את כל המידע הנדרש ללקוחותיו ומתנהל באופן שמשאיר מקום מינימלי לטעויות או לאי הבנות. הוא מביא את המושגים האלו לרמה חדשה, הוא מבין את חשיבות האמון בינו לבין לקוחותיו ועובד קשה כדי לבנות ולשמר אותו. הוא לא רק שומר על הגינות אלא גם פועל מתוך נתינה וערך מוסף. הוא יודע להשתמש בידע ובמומחיות שלו לא רק כדי לקדם עסקאות אלא גם כדי לשפר את התהליך עבור כל המעורבים. ביכולתו להתמודד עם קונפליקטים באופן שמקדם פתרון ומניעת מחלוקות מיותרות. האתיקה המקצועית שלו אינה נתונה לפשרות, והוא תמיד יעמוד לצד האינטרסים הטובים ביותר של לקוחותיו. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> <span> יכולת התמקצעות והתמחות – רמה אחת מעל כולם </span> </p> <p> <span> מתווך טוב יכול לספק שירותים ברמה גבוהה בתחום הנדל"ן. <br/>   <br/> </span> <span> מתווך מעולה </span> <span> <span> מסתמך על התמחות והתמקצעות עמוקה בתחומים ספציפיים. זה יכול להיות בתחום מסוים של השוק, כגון נדל"ן יוקרה, התמחות בסוג מסוים של נכסים או אפילו רקע מקצועי שונה והתמחות בעולמות תוכן אחרים. הידע המעמיק והממוקד מאפשר לו להבין טוב יותר את הצרכים וההעדפות של לקוחותיו, להציע להם פתרונות ייחודיים ולהוביל לסגירת עסקאות מוצלחות יותר. התמחות זו מאפשרת לו להציע ערך רב יותר וידע מקצועי שאינו נמצא בקלות. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> <span> טכנולוגיה וחדשנות – עם הפנים לעתיד </span> </p> <p> <span> מתווך טוב עושה שימוש בטכנולוגיה קיימת ולרוב אינו פועל באופן נמרץ ליישם שינויים ולייעל תהליכים. <br/>   <br/> </span> <span> מתווך מעולה </span> <span> <span> הוא חלוץ בתחום ומשלב בין היכולת האנושית לבין הטכנולוגיה, על מנת לייעל ולשפר את תהליכי העבודה. הוא מנצל את הטכנולוגיה הזמינה כדי להציע חוויות חדשות וייחודיות ללקוחות, לפשט את התהליכים ולהגדיל את היעילות. הוא נעזר בכלים דיגיטליים מתקדמים לניהול מסדי נתונים כבסיס לקבלת החלטות, וירטואליזציה של נכסים, ושימוש במדיה חברתית לקידום מכירות. החדשנות הטכנולוגית מאפשר לו להיות יעיל יותר, להגיע לקהלים רחבים יותר, ולהציע חוויות שונות וחדשות ללקוחות. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> <span> סיכום: </span> </p> <p> <span> <span> המעבר ממתווך טוב למתווך מעולה אינו פשוט או אוטומטי וזה דורש מחויבות למצוינות, למידה מתמדת והכנה להתמודד עם אתגרים. ההבדל בין מתווך טוב למתווך מעולה אינו נמדד רק ביכולת לסגור עסקאות או בהיקף המכירות. מתווך מעולה הוא אדם שמשקיע בהתפתחות מקצועית ואישית, מעמיק בהבנה והכרת השוק, פועל במלוא המרץ לענות ולספק את צרכי הלקוח, פועל מתוך אתיקה מקצועית ללא פשרות, ומנצל טכנולוגיה וחדשנות כדי להציע שירות יוצא מן הכלל ללקוחותיו. <br/> כל אלו מצטברים ליצירת ערך רב עבור הלקוחות ובניית מוניטין חזק בתחום הנדל"ן. <br/> בעידן המודרני, </span> </span> <span> המתווך המעולה </span> <span> <span> הוא לא רק גשר בין מוכר לקונה אלא יועץ, מנחה, ושותף לתהליך. </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <span> גיל חן </span> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין <span>  </span> </span> </p> </div> Sat, 01 Mar 2025 21:24:14 GMT https://www.alfa-modiin.com/my-post2172a10c thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/my-post06d79c43 <div data-rss-type="text"> <h3> <span> קנייה של דירה היא לרב ההוצאה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. על מנת להגיע לעסקת הרכישה הטובה ביותר, נדרשת שליטה והכרות בהיבטים שונים לרבות: ידע על מכלול המרכיבים בעסקה, מידע מעמיק על שוק הנדל"ן בכלל ועל האזור הנבחר בפרט, יכולת ניהול משא ומתן, זמינות ופניות, בחינת מקורות המימון, הכרת התרחישים וניהול סיכונים. <br/> מתווך מקצועי הוא למעשה "יועץ נדל"ן" אשר מלווה את הקונים לאורך כל תהליך הרכישה על היבטיו השונים, מציג בפניהם את תמונת המצב המדויקת עבורם, מכוון אותם לעסקה הטובה ביותר, ולעיתים אף יגרום להם לחשוב גם "מחוץ לקופסא". <br/> </span> </h3> </div> <div data-rss-type="text"> <p> <span> אז מדוע חשוב כל כך להיעזר במתווך מקצועי בתהליך חיפוש הדירה: </span> </p> <p> <span> ידע נרחב </span> <span> <span> – המתווך הוא בעל ניסיון רב וביכולתו להוביל את הקונים לעסקה טובה עבורם. מתווך מקצועי מכיר היטב את שוק הנדל"ן ואת המגמות בשוק, הוא בקיא בכל התהליכים וההיבטים הקשורים לרכישה, לרבות: תכניות בנייה ופיתוח באזור, חוקי תכנון ובנייה, מיסוי והיטלים, היבטים משפטיים ועוד. המתווך מנהל מערכת קשרים ענפה בתחום ויש ביכולתו להגיע למאגר נכסים גדול הרבה מעבר לאלה המפורסמים בלוחות המקוונים.  </span> </span> </p> <p> <span> זמינות </span> <span> <span> - תהליך חיפוש של דירה יכול להיות ארוך ומייגע. מתווך מקצועי יחסוך לקונים זמן יקר ויאתר עבורם רק את הדירות המתאימות להם ביותר בהתאם לדרישות שהגדירו. המתווך ידאג לכל התאומים וימצא את הדרך לחסוך לקונים זמן יקר וימנע מהם להגיע לראות נכסים שאינם רלוונטיים עבורם. </span> </span> </p> <p> <span> בחינת מקורות המימון - השאלה העיקרית שעולה בעסקה היא על פי רוב מהו מקור הכספים לעסקה. מתווך מקצועי יבחן ביחד עם הקונים את כל מקורות המימון לעסקה, יבדוק האם המקורות אכן מבוססים, וימנע מהם להתקדם לעסקה אם קיים סיכוי שלא יוכלו להשלים אותה בבטחה (חשוב להדגיש שאין זה תחליף לייעוץ משפטי אשר אמור להגן עליהם משפטית בהסכם). </span> </p> <p> <span> ניהול משא ומתן </span> <span> <span> - הידע, המידע והקישורים העומדים לרשות המתווך מסייעים לו רבות בתהליך ניהול משא ומתן עבור הקונים. ביכולתו לשאול שאלות אישיות ולהכיר את צורכי המוכרים באופן אשר יסייע רבות לקונים בקבלת העסקה הטובה ביותר עבורם. סביר להניח שללא מעורבות של מתווך לא יעלה בידי הקונים להגיע לכל המידע החיוני כל כך עבורם בעסקה. </span> </span> </p> <p> <span> ניהול סיכונים </span> <span> <span> - בכל עסקת נדל"ן קיימים סיכונים רבים אשר יכולים להשפיע על תוצאות העסקה. המתווך יספק את מירב הנתונים הנדרשים ויפרוס בפני הקונים את הסיכונים הצפויים, יקפיד לשאול שאלות מנחות ויגבש ביחד אתם את התוכנית להתמודדות עם כל אחד מהסיכונים. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> לסיכום </span> <span> : </span> </p> <p> <span> לעבודה עם מתווך מקצועי יתרונות רבים ומגוונים וחשוב מאוד להיעזר בשירותיו בכל עסקת קנייה של נכס. המתווך יסייע לקונים ויוביל אותם לעסקה הטובה ביותר עבורם, ינהל עבורם את כל תהליך החיפוש והאיתור של הנכס, יעשה עבורם משא ומתן איכותי וילווה אותם עד לשלב החתימה על ההסכם. המתווך יספק לקונים שקט נפשי כזה שיהפוך את החוויה של חיפוש הדירה לחוויה מהנה ונעימה, יהיה זמין עבורם לאורך התהליך ויעזור להם להימנע מטעויות עד להשלמת העסקה.  </span> </p> <p> <span> מומלץ מאד עוד לפני שמתחילים בתהליך החיפוש אחר הדירה המתאימה, לבחור את המתווך המתאים, לבדוק היטב את מידת המקצועיות והמוניטין שלו, ולא פחות חשוב זה לבדוק את מידת שביעות הרצון של הלקוחות שליווה בעבר. </span> </p> <p> <span> לא להתבייש לבקש ולקרוא המלצות מקונים שחוו איתו את התהליך בעבר. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <span> גיל חן </span> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Sat, 01 Feb 2025 20:57:03 GMT alfa.modiin@gmail.com ( - אלפא נכסים גיל חן) https://www.alfa-modiin.com/my-post06d79c43 thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/my-post11e27880 בחירה נכונה של מתווך למכירת דירה היא החלטה משמעותית וחשובה אשר תשפיע רבות על תהליך המכירה ועל התוצאה הסופית. <div data-rss-type="text"> <p> <span> בחירה נכונה של מתווך למכירת דירה היא החלטה משמעותית וחשובה אשר תשפיע רבות על תהליך המכירה ועל התוצאה הסופית. </span> </p> <p> <span> להלן מספר דגשים עליהם חשוב להקפיד בבחירת מתווך מקצועי המתאים ביותר עבורכם: </span> </p> <p> <span> <br/> </span> <span> <span> ניסיון ומומחיות: </span> </span> </p> <ul> <li> <span> <span> ודאו שהמתווך בעל ניסיון רב באזור בו אתם מוכרים את הדירה ומכיר היטב את שוק הנדל"ן באזור. </span> </span> </li> <li> <span> בקשו לראות המלצות ולקבל מספרי טלפון של לקוחותיו. </span> </li> <li> <span> בדקו כמה עסקאות ביצע המתווך בחודשים ובשנים האחרונות. </span> </li> </ul> <p> <span> <br/> </span> <span> זמינות ותקשורת: </span> </p> <ul> <li> <span> ודאו שהמתווך זמין עבורכם ומוכן לענות על שאלות ולטפל בבקשות במהירות. </span> </li> <li> <span> בחרו מתווך שמתקשר בצורה ברורה, יעילה ונעימה. </span> </li> <li> <span> ודאו שהמתווך מעדכן אתכם באופן שוטף בהתקדמות תהליך המכירה. </span> </li> </ul> <p> <span> <br/> </span> <span> שיווק ופרסום: </span> </p> <ul> <li> <span> ודאו שהמתווך משתמש בדרכי שיווק ופרסום יעילות ומתקדמות. </span> </li> <li> <span> בקשו מהמתווך להציג לכם תכנית שיווק מפורטת עבור הדירה. </span> </li> <li> <span> ודאו שהדירה שלכם מוצגת בצורה מקצועית ומושכת באתרי אינטרנט ובפלטפורמות רלוונטיות. </span> </li> </ul> <p> <span> <br/> </span> <span> עמלה: </span> </p> <ul> <li> <span> השוו את עמלות התיווך של מספר מתווכים לפני קבלת החלטה. </span> </li> <li> <span> ודאו שהעמלה הוגנת וסבירה ביחס לשירותים שתקבלו. </span> </li> <li> <span> בקשו מהמתווך פירוט מלא של השירותים הכלולים בעמלה. </span> </li> </ul> <p> <span> <br/> </span> <span> כימיה וחיבור אישי: </span> </p> <ul> <li> <span> חשוב לבחור מתווך שאתם מרגישים בנוח איתו וסומכים עליו. </span> </li> <li> <span> ודאו שהמתווך מבין את הצרכים והיעדים שלכם. </span> </li> <li> <span> בחרו מתווך שאתם מרגישים שיש לכם שיתוף פעולה טוב איתו. </span> </li> </ul> <p> <span> <br/> </span> <span> טיפים נוספים: </span> </p> <ul> <li> <span> ודאו כי המתווך מחזיק ברישיון תיווך בתוקף (ניתן לבדוק זאת בקלות באתר של רשם המתווכים). </span> </li> <li> <span> בחרו מתווך שהוא חבר בלשכת המתווכים וככזה הוא מחויב לכללי אתיקה מחמירים. </span> </li> <li> <span> וודאו היטב כי המתווך משתף פעולה עם כלל המתווכים והמשרדים באזור. </span> </li> <li> <span> ערכו פגישות עם מספר מתווכים לפני קבלת החלטה. </span> </li> <li> <span> שאלו את המתווך שאלות פתוחות כדי להבין את גישתו ואת הדרך בה הוא עובד. </span> </li> </ul> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> לסיכום: </span> </p> <p> <span> בחירת מתווך היא החלטה חשובה שתשפיע רבות על תהליך מכירת הדירה שלכם ועל התמורה שתקבלו בגינה. הקפידו לבחור מתווך מקצועי שהוא חבר בלשכת המתווכים ובעל ניסיון, מומחיות, זמינות, תקשורת טובה, אסטרטגיית שיווק יעילה וגישה מקצועית ונעימה. </span> </p> <p> <span> בהצלחה ! </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <span> גיל חן </span> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Wed, 01 Jan 2025 16:18:18 GMT https://www.alfa-modiin.com/my-post11e27880 thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/chess <div data-rss-type="text"> <p> <strong> עבור מי שאינו מתמצא בנדל"ן, עסקת קנייה או מכירה של דירה עלולה להיראות כמו עניין טכני: </strong> </p> <p> <strong> הצעת מחיר, משא ומתן קצר, חוזה – וזהו. אך עבור העוסקים בתחום, המציאות שונה בתכלית. </strong> </p> <p> <strong> עסקת נדל"ן היא לא מהלך בודד, אלא משחק מורכב המבוסס על שילוב מדויק של אינטרסים, </strong> </p> <p> <strong> רגשות, לוחות זמנים ואי ודאות. זה ממש כמו משחק שחמט מורכב – שבו כל צד בונה אסטרטגיה, </strong> </p> <p> <strong> מחפש יתרונות, מזהה חולשות, מניח מלכודות, מתכנן מהלכים קדימה ולעיתים גם נדרש לסגת כדי </strong> </p> <p> <strong> להשיג את המטרות בהמשך. </strong> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> בדיוק כפי שבשחמט נדרש רב-אמן להבין את התמונה הכוללת ולא רק את המהלך הקרוב, כך גם </span> </p> <p> <span> בעסקת נדל"ן: המתווך הוא השחקן המרכזי שמכוון את הלוח, שומר על איזון ומוביל את הצדדים </span> </p> <p> <span> לקראת "מט" – סגירת עסקה מוצלחת. </span> </p> <p> <span> מתווך מקצועי פועל בתוך לוח השחמט של המשא ומתן ותרומתו היא קריטית להצלחת העסקה, הוא </span> </p> <p> <span> משמש כמאסטר אמיתי שמכוון את המשא ומתן להצלחת שני הצדדים. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> <br/> </span> <strong> פתיחה נכונה: בניית אמון והבנת אינטרסים </strong> </p> <p> <span> במשחק שחמט, הפתיחה קובעת את הטון – האם תהיה הגנתית או התקפית. כך גם בתחילת עסקת </span> </p> <p> <span> נדל"ן, תפקידו הראשוני של המתווך הוא לייצר קרקע יציבה למו"מ: להבין את מטרות הצדדים, לזהות </span> </p> <p> <span> את סדרי העדיפויות, ולבנות אמון הדדי. </span> </p> <p> <strong> מול המוכר </strong> <span> <span> – המתווך שומע את סיפור החיים שמאחורי המכירה: האם מדובר במעבר דירה, קושי </span> </span> </p> <p> <span> כלכלי, או שדרוג? המטרה היא לזהות את הגמישות במחיר מול הצורך בזמן. </span> </p> <p> <strong> מול הקונה </strong> <span> – נדרש להבין מה באמת מניע את הקונה. האם מדובר ברוכש למגורים, משקיע, זוג צעיר </span> </p> <p> <span> או משפחה. לכל אחד מהם סדר עדיפויות אחר: מיקום, תקציב, איכות הבניין, פוטנציאל השבחה </span> </p> <p> <span> ועוד. </span> </p> <p> <span> המתווך אוסף את הנתונים, בונה תשתית ידע, ומכין את הלוח לקראת המהלכים הבאים. בשלב הזה, </span> </p> <p> <span> הוא כבר שולט בפרישת הכלים – ממש כמו שחקן שממקם את הפרשים, הרצים והחיילים במיקום </span> </p> <p> <span> האידיאלי לקראת הקרב. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> <strong> אמצע המשחק: טקטיקה, רגישות ויכולת ניתוח </strong> </p> <p> <span> כאן מתנהל החלק הקריטי ביותר של העסקה – שלב המשא ומתן האקטיבי. כמו בשחמט, גם כאן </span> </p> <p> <span> ישנם לחצים, תמרונים, איומים ומהלכים כפולים. המתווך הוא הלוחם המרכזי בזירה הזאת. מתווך </span> </p> <p> <span> מקצועי עושה זאת באמצעות: </span> </p> <p> <strong> שימוש בטקטיקות פסיכולוגיות </strong> <span> <span> - המתווך יודע כיצד להציג מידע בצורה חכמה: </span> </span> </p> <p> <strong> תזמון מדויק של כל מהלך </strong> <span> <span> – כמו שחמטאי שמזהה חוסר ביטחון אצל היריב לפי מבטים או תנועות יד, </span> </span> </p> <p> <span> המתווך קורא בין השורות. הוא יודע מתי כדאי להמתין ולחכות, מתי לא ללחוץ, מתי לרמוז ומתי </span> </p> <p> <span> להצהיר או מתי לתת דחיפה קלה שתקדם את העסקה. </span> </p> <p> <strong> יצירת מנופי לחץ חכמים </strong> <span> <span> – המתווך יודע כיצד להציג מידע בצורה חכמה כזה שיכול לגרום למוכר או </span> </span> </p> <p> <span> לקונה לרכך עמדות קשיחות. </span> </p> <p> <strong> ניהול רגשות </strong> <span> <span> – לעיתים העסקה יכולה להתפוצץ בגלל אגו, עלבון או אי הבנה. זה בדיוק מקום המתווך </span> </span> </p> <p> <span> שהוא הקול השקול שמרגיע, פועל במהירות, מגשר בין צדדים ודואג להשאיר את העסקה על </span> </p> <p> <span> השולחן. </span> </p> <p> <strong> הימנעות מעשיית טעויות </strong> <span> <span> – מתווך מקצועי מתנהל בין הצדדים על מנת שימנעו מטעויות. בדיוק כמו </span> </span> </p> <p> <span> שחמטאי הוא חושב כמה מהלכים קדימה, מדמיין תסריטים ומסייע לצדדים להבין את ההשלכות. </span> </p> <p> <span> בדיוק כמו במשחק שחמט, טעות אחת לא מתוקנת עלולה לחרוץ גורל עסקה. המתווך הוא זה </span> </p> <p> <span> ששומר על המוכר והקונה מפני טעויות קריטיות </span> </p> <p> <span> <br/> </span> <strong> סיום: סגירת העסקה – תיאום בין כל הגורמים </strong> </p> <p> <span> רבים חושבים שהמשא ומתן מסתיים כשמושגת הסכמה בעל-פה. בשלב זה הלחץ גבוה ולמתווך </span> </p> <p> <span> תפקיד קריטי בסגירת העסקה. הוא פועל לאחד את כל הקצוות ולסנכרן בין כל הגורמים המעורבים </span> </p> <p> <span> בעסקה: יועץ המשכנתאות, עורך הדין, השמאי, הבנק ועוד: </span> </p> <ul> <li> <span> הוא מתאם את לוח הזמנים של הצדדים. </span> </li> <li> <span> הוא מוודא שקיימים כל המסמכים הנדרשים. </span> </li> <li> <span> הוא פועל מול גורמי מימון כדי להבטיח שהעסקה לא תקרוס ברגע האחרון. </span> </li> <li> <span> הוא מלווה ומסייע לעורך הדין לשמאי ולשאר גורמי המקצוע המעורבים בעסקה. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <p> <span> במילים אחרות, הוא הדמות שמוודאת שהמט באמת יונח – וששני הצדדים יוצאים מהמשחק מרוצים. </span> </p> <p> <span> המתנה לשגיאת היריב - לא בבית ספרנו ! </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> בשחמט, לעיתים שחקנים בונים על כך שהיריב יטעה. במו"מ נדל"ני, זו גישה הרסנית. מתווך מקצועי </span> </p> <p> <span> לא בונה על כשל של הצד השני – הוא שואף ל-" Win-Win ", בו שני הצדדים מרוויחים: </span> </p> <ul> <li> <span> המוכר מקבל מחיר הוגן בזמן סביר. </span> </li> <li> <span> הקונה משיג נכס איכותי שמתאים לצרכיו. </span> </li> <li> <span> התהליך מתנהל בשקיפות, באחריות ובמקצועיות. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <p> <strong> סיכום: המתווך – רב-אמן במשחק החיים האמיתי </strong> </p> <p> <span> בסופו של דבר, עסקת נדל"ן אינה רק טרנזקציה – היא מפגש בין אנשים, רגשות, רצונות ופחדים. </span> </p> <p> <span> המתווך המקצועי הוא זה שמתרגם את המורכבות הזאת לתנועה על הלוח, בעזרת שכל, אינטואיציה, </span> </p> <p> <span> ידע ורגישות. </span> </p> <p> <span> בדיוק כפי שרב-אמן בשחמט יודע שמאחורי כל כלי עומד מהלך שמייצג רעיון אסטרטגי, כך גם </span> </p> <p> <span> המתווך יודע שכל פרט בעסקה הוא חלק ממכלול רחב – ושהצלחה אמיתית נמדדת לא רק בסגירת </span> </p> <p> <span> עסקה, אלא בהרגשה הטובה שנשארת אחריה. </span> </p> <p> <span> בעסקת נדל"ן – חפשו את המתווך שהוא לא רק מקצוען, אלא גם מאסטר בשחמט של החיים כזה </span> </p> <p> <span> שיוכל לדעת להוביל מהלך מורכב ולהביא אותו לניצחון. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <strong> גיל חן </strong> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Sun, 01 Dec 2024 09:12:10 GMT https://www.alfa-modiin.com/chess thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/מדוע-צריך-בכלל-מתווך-דירות <div data-rss-type="text"> <p> <span> <span> אחת השאלות הנפוצות ביותר ששואלים את עצמם בעלי נכסים ששוקלים למכור את הבית/דירה/נכס שלהם, ואולי גם אחרים, היא שאלת הצורך בשירותיו של מתווך דירות או יועץ נדל"ן, או במילים אחרות: </span> </span> <span> האם למכור את הבית עם מתווך – כן או לא? </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> נתחיל בכך שגם אתם, בעלי הנכס, יכולים למכור אותו בעצמכם וללא צורך בשירותיו של מתווך מקצועי. השאלה היא: האם זה באמת שווה לכם? </span> </p> <p> <span> אנחנו ממליצים לכם מאד לקרוא את המאמר ולאחר מכן תוכלו לקבל את ההחלטה הטובה והנכונה ביותר עבורכם. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> לפני שניגשים לענות על השאלה החשובה, חשוב שנבין מספר עובדות מהותיות בנושא: </span> </h1> <ul> <li> <span> הבית או הדירה שלכם הם ככל הנראה הנכס היקר ביותר הנמצא ברשותכם ומכירתו תהיה אחת העסקאות הגדולות ביותר שתעשו בחייכם - אם לא הגדולה והמשמעותית ביותר. כשהעסקה גדולה והמעורבות הרגשית גבוהה, מרווח הטעויות יכול להיות גדול ולתבוע מחירים כלכליים ורגשיים גם יחד. </span> </li> <li> <span> מרבית האנשים אינם מורגלים בניהול תהליך מכירה מורכב מסוג זה בשל מורכבות התהליך מחד, והמשמעויות הכספיות והעלויות הנלוות מאידך. </span> </li> <li> <span> כשאנחנו שוכרים את שירותיו של מתווך מקצועי ומנוסה אנחנו שוכרים למעשה, בעל מקצוע בעל רישיון המקנה לו את האפשרות לעסוק בתחום, הוא בעל יכולות שיווק ומכירות המתמחה בניהול משא ומתן ומכיר היטב את התהליכים, הבעיות והפתרונות המתאימים. בנוסף, הוא מכיר היטב את שוק הנדל"ן ובכלל זה את העסקאות שהתבצעו באזור, והחשוב מכל: הוא מנהל את התהליך ממקום מקצועי שאינו רגשי (ועל כך נפרט בהמשך). </span> </li> </ul> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> במידה ואתם מוכרים, או שוקלים למכור את הנכס שלכם ואתם בוחנים את השאלה האם להיעזר בשירותיו של מתווך דירות, חשוב שתעצרו לרגע ותבחנו את הדברים מנקודת מבט של... הקונה הפוטנציאלי. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> הקונה הפוטנציאלי מגיע אליכם כשהוא חשדן, מנסה לתהות על קנקנו של הבית שאתם מציעים למכירה ולמצוא מה לא בסדר בו? מדוע המחיר גבוה ביחס למה שהיה רוצה לשלם? להבין איזה מידע מסתירים ולא מספרים על הבית, כיצד לא לצאת פראייר בתהליך וכיוצב'. הקונה יחפש להשקיע את כספו בעסקה שתיראה לו הטובה והמשתלמת ביותר עבורו, פסיכולוגית וכלכלית כאחד. </span> </p> <p> <span> בסופו של יום הקונה ירצה להרגיש שעשה עסקה טובה, הטובה ביותר עבורו. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> בנוסף, קיים בשוק היצע של דירות ובתים שעלול לגרום לספקות אצל הלקוח כך שלא תמיד הלקוח הפוטנציאלי "סגור" על הנכס שהוא מחפש. כן - פעמים רבות הוא מבולבל ומתלבט, שכן גם עבורו מדובר בהוצאה הגדולה ביותר שככל הנראה ישקיע בחייו. המשמעות היא שכל קונה מסתובב ובוחן דירות ובתים רבים כך שהנכס שלכם הוא רק אחד מהם. אז איך תגרמו לו לבחור דווקא בכם? </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> ישנו משפט חשוב שאומר שהעסקה לא הושלמה עד שהכסף נמצא בחשבון הבנק שלך וכשמדובר בתחום הנדל"ן המשמעות היא כפולה ומכופלת. עסקאות רבות נופלות בדקה ה-90 בשל מגוון סיבות, ביניהן: אגו בניהול משא ומתן בין הצדדים, בדיקה לא מספיק מעמיקה בנוגע לעמידה בתשלומי העסקה (לדוגמא: אי קבלת אישור עקרוני למשכנתא), עסקת המשך שאינה מתקדמת, "רגליים קרות" שמקבל אחד הצדדים לעסקה, מידע מהותי שמתגלה בשלב מאוחר, הצעה מקונה נוסף שמגיעה ממש ברגע האחרון, ועוד ועוד. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> אז, מדוע לשכור את שירותיו של מתווך דירות? </span> </h1> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> <span> מקצוען שעובד עבורכם </span> </span> </h2> <p> <span> כשאתם שוכרים את שירותיו של מתווך אתם מתקשרים למעשה עם איש מקצוע שהוא מקצוען בשיווק, במכירות, ובניהול משא ומתן והוא למעשה עובד עבורכם ומייצג את האינטרסים שלכם בעסקה. כן, תיווך זה המקצוע שלו וזה מה שהוא עושה כל היום, כל הזמן. מטבע הדברים הוא בעל ידע רחב בתחום ומחזיק בידיו מידע רב שיכול להיות שווה עבורכם כסף רב, ולכן היכולת שלו לייצר עבורכם תהליך איכותי היא משמעותית. </span> </p> <p> <span> אין ספק שעלות השירות אינה מבוטלת, אולם ביחס של עלות תועלות ניתן לומר כמעט בוודאות שהתועלת מצדיקה את העלות. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> זמן = כסף  </span> </h2> <p> <span> החוויה למכור לבד ללא עזרה של מתווך לרב מייאשת ומתסכלת. כמות רבה של שיחות טלפון יומיומיות לאורך כל שעות היום והלילה, פגישות "סרק" עם קונים רבים שמגיעים לראות את הדירה ומשמיעים ביקורת רק בכדי לתת תחושה שהנכס "לא משהו" והצעות מחיר נמוכות שלעיתים גורמות לתחושות עלבון וחוסר רצינות וכל זה במטרה להביא אתכם לסף ייאוש.  </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> מתווך מקצוען ישאל את השאלות הנכונות, ויסנן עבורכם את הלקוחות המתאימים ביותר עפ"י מידת ההתאמה שלהם (מאפיינים אישיים, הגדרת צרכים ודרישות, היכולת לעמוד בהצלחה בעסקה). </span> </p> <p> <span> מתווך מקצוען יציג את הנכס שלכם אך ורק ללקוחות פוטנציאליים העומדים במאפיינים ובדרישות שהגדרתם במשותף. </span> </p> <p> <span> ברור כי מהרגע שבו נכנס המתווך לתמונה כל הטלפונים "המטרידים" יגיעו אליו ולא אליכם – שזהו יתרון משמעותי לכשעצמו (ומדובר לעיתים בעשרות ואף מאות שיחות טלפון). </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> הנאה הדירה בעיניך? </span> </h2> <p> <span> מתווך מקצוען יציג את הנכס וסביבתו מתוך הבנת צרכי הקונה ודרישותיו, ידע לעשות את ההתאמה הטובה ביותר מנקודת מבטו של הקונה, ימפה ויציג בפניו את היתרונות והחסרונות המשמעותיים עבורו והכל במטרה לבצע עבורו את ההתאמה הטובה ביותר. </span> </p> <p> <span> מעבר לנכס עצמו, לקונה ישנם שיקולים נוספים אותן נדרש להביא בחשבון על מנת שעסקת הקניה תהיה טובה עבורו. מתווך מקצוען יקשיב היטב לדרישות הקונה ויביא בחשבון את מכלול השיקולים בעת התאמת הנכס לצרכיו, על מנת ליצור שביעות רצון גבוהה בקרב הקונה ולהביא לעסקה איכותית ומוצלחת עבור כל הצדדים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> אפשרויות חשיפה ופרסום </span> </h2> <p> <span> האפשרויות העומדות בפני בעלי הנכסים לייצר חשיפה רחבה לנכס שבבעלותם הן מצומצמות ומוגבלות. מוכר דירה פועל על פי רוב באופן פסיבי ולא אקטיבי. הפרסום כולל בד"כ מודעה ביד 2 ולעיתים גם ברשתות החברתיות. מרגע פרסום המודעה הוא ממתין לקונים שיתקשרו וישאלו שאלות על הנכס. כמוכר, הוא מגיב לפניות, מוסר פרטים ומראה את הנכס לכל דורש. הפרסום העצמאי דורש מאמץ והשקעת זמן, אנרגיה ולעיתים קרובות גם הוצאה כספית. ככל שהפרסום נמשך זמן רב יותר, כך אתם עלולים להיתפס כנואשים וכמי שהנכס שלו אינו אטרקטיבי. והתוצאה? פחות הצעות מחיר, הצעות מחיר נמוכות, זמן יקר שמתבזבז ולעיתים גם לחצים נפשיים שהולכים וגוברים. <br/> <br/> </span> </p> <p> <span> מתווך מקצועי מפעיל מערך שיווק ופרסום יעיל שבאמצעותו הוא מאתר את הקונים הרלוונטיים לנכס שלכם. מעבר לכך הוא בעל יכולת גבוה לייצר תחרות בין קונים כדי להגיע לתוצאה הטובה יותר בעסקה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> מה קורה כשעסקה מתפוצצת? </span> </h2> <p> <span> מתווך מקצוען יודע להיות רגיש למשברים שמתפתחים במהלך העסקה ועלולים להביא לפיצוץ בין הצדדים. במצבים מסוימים יש ביכולתו לגשר על פערים בין הצדדים, לשים בצד רגשות ואמוציות ולהביא פתרונות יצירתיים על מנת לשמור את הצדדים סביב שולחן המשא ומתן.  </span> </p> <p> <span> דמיינו את ההרגשה שאתם רגע לפני השלמת העסקה, ועוד רגע הכסף עובר מיד ליד אבל אז מגיע משבר בלתי צפוי שמסכן את המשך העסקה ויכול לגרום לפיצוצה. תחושת ההחמצה והתסכול יכולה להשפיע רגשית על הצדדים ולגרום למפח נפש.  </span> </p> <p> <span> מתווך מקצוען יודע להתמודד עם המצב במרבית המקרים ולהביא את העסקה לסיומה המוצלח. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> רשת ענפה של קשרים עם בעלי מקצוע שיחסכו לכם זמן, טרטור וכסף </span> </h2> <p> <span> מתווך טוב יוכל לסייע וללוות אתכם לאורך כל התהליך מקצה לקצה. הוא יכול ליצור עבורכם חיבור לבעלי מקצוע שונים לרבות בנושאי: יעוץ משכנתא, יעוץ פיננסי, יעוץ משפטי, יעוץ תכנוני, קבלן שיפוצים, מתקינים ועוד. זהו שיקול חשוב בקבלת החלטה ומומלץ מאד להביא אותו בחשבון. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> בלעדיות? </span> </h2> <p> <span> מוכרי בתים רבים מתלבטים האם לאפשר למשרד התיווך שמוכר עבורם את הבית בלעדיות. <br/> בניגוד לתחושה כי הבלעדיות יכולה להיות חסרון בגלל המחויבות הנוצרת כלפי המתווך, הבלעדיות דווקא מהווה יתרון משמעותי בתהליך המכירה ועל כך נפרט: </span> </p> <p> <span> בתקופת הבלעדיות המתווך נכנס למעשה לנעליו של המוכר ופועל בשמו בתהליך מכירת הנכס. היתרון המשמעותי הוא במגוון הכלים והאפשרויות העומדים לרשותו בחשיפה, בניהול מאגר לקוחות מתאימים, ויכולות ניהול משא ומתן במטרה להגיע לעסקה הטובה ביותר עבור המוכרים והקונים. </span> </p> <p> <span> מיד בקבלת הבלעדיות המתווך מתחיל בתהליך המכירה בשם המוכרים ומייצג אותם אל מול קונים פוטנציאליים. מהשלב הזה האינטרס שלהם משותף ולכן המתווך יפעל במלוא המרץ וישקיע את מירב המאמצים במטרה למכור את הנכס בזמן הקצר ביותר, ללקוחות המתאים ביותר ובתוצאה הטובה ביותר המקובלת על הצדדים.  <br/> <br/> </span> </p> <p> <span> בשונה ממצב שבו המתווך פועל ללא בלעדיות כי הרי אז הנכס שלכם הוא "עוד אחד" מתוך נכסים דומים, כשמטרה תהיה להוריד את המחיר המבוקש כדי למכור מהר לפני כולם, בכדי ליהנות מעמלת התיווך. במצב שבו המתווך פועל עבורכם בבלעדיות, מירב תשומת הלב והמשאבים מוקדשים לנכס הנמצא במוקד המכירה על מנת למלא את מחוייבוייתיו כלפיכם בעלי הנכס. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> מתווך מקצועי הוא הראשון לדעת </span> </h2> <p> <span> מתווך מנוסה הוא הראשון לדעת על נכסים שעומדים למכירה ובעיקר על כאלה שטרם פורסמו. השילוב בין הכרת הנכסים והקונים יכול להביא לצדדים את העסקה הטובה ביותר.  </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> זמינות </span> </h2> <p> <span> מתווך מקצוען פועל באופן אקטיבי בכל שעות היום במטרה להביא קונים פוטנציאליים לנכס. זו העבודה שלו ולה הוא מקדיש את זמנו. הוא זמין למענה לקונים בכל זמן והוא פנוי להראות את הנכס גם כשאתם בעבודה ואינכם זמינים להראות אותו. לעיתים שיחת טלפון שלא נענתה יכולה להיות משמעותית וחוסר זמינות מיידית יכולה להיות בעלת משמעות כספית רבה עבורכם. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> מחיר הנכס </span> </h2> <p> <span> כמה באמת הבית שווה? זו לרב שאלת המפתח העומדת בפני בעלי הנכס. כיצד לקבוע את המחיר המבוקש על מנת להיות בטוח שהתמורה עבור המכירה תהיה טובה והולמת. אף אחד מאתנו לא אוהב להרגיש פראייר. המוכר מצד אחד מעוניין לקבל את המחיר הגובה ביותר האפשרי ומנגד הקונה מעוניין לשלם את המחיר הנמוך האפשרי. תמחור שגוי יכול להיות בעייתי בתהליך המכירה: </span> </p> <ul> <li> <span> המחיר המבוקש גבוה מדי, מה שהופך את הנכס לפחות אטרקטיבי מבחינה עסקית. תהליך המכירה עלול להיות ארוך יותר וברב המקרים יוביל להורדת המחיר בהמשך. הבעיה שבשלב זה אפשר "לאבד" קונים טובים שלא יסכימו לשלם מחיר גבוה. </span> </li> <li> <span> המחיר נמוך מדי, יוביל לתנועה גדולה של קונים שיזהו את הפוטנציאל ויהיו מוכנים לשלם את המחיר, ופה נשאלת השאלה האם אפשר למכור במחיר גבוה יותר? החלטה למכור במחיר נמוך תגרום להפסד כספי או במילים אחרות לאי מיצוי הפוטנציאל. </span> </li> <li> <span> המחיר ריאלי ומתאים למחיר השוק כך שמרבית הנכסים נמכרים במחיר הריאלי. מתווך מקצוען יוכל על פי רב למקסם את התוצאה בהתחשב במכלול השיקולים והמורכבויות העומדות בפניו.  </span> </li> </ul> <p> <span> שינויים במצב השוק כמו מחסור בדירות מצד אחד או היצע גדול מאידך יכולים להשפיע ואף משפיעים בפועל על המחיר. מתווך מקצועי יוכל להסביר את משמעות השינוי ולהתאים את תהליכי המכירה בהתאם.  </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> המתווך יכול "להתלבט" עם הקונים, אתם כמוכרים לא </span> </h2> <p> <span> המתווך הוא צד אובייקטיבי שפועל לטובת העסקה ועל כן הקונה ירגיש בנח יותר לשתף אותו בהתלבטויות ובשיקולים שונים הנוגעים למצבו הכלכלי, הרגשי, והאופרטיבי. בדרך זו יכול המתווך לסייע לו, לייעץ לו, לקשר אותו עם בעלי מקצוע מתאימים שילוו אותו וינחו אותו מקצועית, הכל במטרה לסייע להבשלת העסקה בהוגנות הוגנת ולטובת הצדדים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h2> <span> כשעובדים עם מתווך מקצועי מקבלים רשת שלמה של שירותים </span> </h2> <p> <span> מתווך מקצועי יודע כיצד לעבוד בשיתוף פעולה יעיל ואפקטיבי עם מתווכים מקצועיים נוספים ולדאוג שרשת הקשרים שלו תניב חיבורים איכותיים בין קונים לנכסים. למתווכים מקצועיים ישנו ידע נרחב בתחום, מידע רב על פעילויות ועסקאות וכלים רבים העומדים לרשותו, שאינם ברשות המוכר או הקונה. עומדות לרשותו קבוצות רבות וייעודיות ברשתות החברתיות, קבוצות וואטצאפ ייעודיות, חיבורים אישיים, כלים מקצועיים לניתוח עסקאות ועוד. כשאתם עובדים עם מתווך מקצועי אתם נהנים מרשת החיבורים שלו שמתחילה לעבוד עבורכם ומביאה בסופו של דבר להצלחת העסקה. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <span> גיל חן </span> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין <br/> </span> </p> </div> Fri, 01 Nov 2024 08:35:24 GMT https://www.alfa-modiin.com/מדוע-צריך-בכלל-מתווך-דירות thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/my-post924a2865 <div data-rss-type="text"> <p> <span> שוק הנדל"ן בישראל ידוע כיקר ותחרותי,  ועבור רבים רכישת דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר בחייהם. בשנים האחרונות שוק הנדל"ן מאופיין בחוסר יציבות וניתן לראות היטב כיצד בשנה אחת שוק הנדל"ן התאפיין בעליות מחירים חדות, ובשנה שאחריה מחיר הנדל"ן ירד משמעותית. </span> </p> <p> <span> שוק הנדל"ן במודיעין מתפתח באופן משמעותי ומציע מגוון אפשרויות לרכישת נכסים ודירות באזור. מניתוח כל עסקאות המכירה במודיעין בשנים האחרונות ניתן לקבוע כי כ- 60% מכלל העסקאות היו של דירות 3 חדרים או דירות 4 חדרים, כאשר עסקאות קניה ומכירה של דירות 5 חדרים, דירות פנטהאוז, או בית פרטי פחות בלטו בנוף המקומי. </span> <span> <span> </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <span> רבים מרוכשי הדירות במודיעין מתחילים את חיפושיהם באתרי הנדל"ן המובילים, ביניהם: יד 2 ומדלן ובוחרים לחפש בית למכירה או לקנייה ללא עזרה מקצועית וללא מתווך. אתרים אלה מציעים מגוון רחב של דירות למכירה במודיעין, מכל הסוגים והמחירים, ומספקים מידע רלוונטי על כל נכס, כולל תמונות, תיאור, מיקום ומחיר מבוקש. </span> </span> </p> <p> <span> הסיבות שיכולות להוביל לחיפוש דירות ללא תיווך הן מגוונות: </span> </p> <ul> <li> <span> רצון לחסוך בעלויות </span> <span> :  עמלת התיווך שמשולמת למתווך נדל"ן עשויה להיתפס כמשמעותית, ולכן רוב הקונים או המוכרים מעדיפים להימנע מתשלום זה, ולנסות לחסוך בו במידת האפשר. </span> </li> <li> <span> שליטה רבה יותר בתהליך </span> <span> : במקרים רבים הקונים או המוכרים מעדיפים לשלוט בתהליך באופן ישיר ועצמאי וללא מתווך שהוא צד שלישי לעסקה. מרביתם מעדיפים להיות מעורבים באופן ישיר בתהליך הרכישה או המכירה, ולא להיות תלויים במתווך לצורך התיאום והעברת המידע ביניהם לבין הצד השני, גם אם מדובר בהשקעה של שעות רבות מאד. </span> </li> <li> <span> גישה למגוון רחב יותר של דירות </span> <span> : לא כל הדירות מוצעות למכירה דרך מתווכים, ולכן חיפוש דירות ללא תיווך יכול לפתוח בפני הרוכשים אפשרויות נוספות, שקרוב לוודאי לא היו אפשריות אילו היו מפורסמות באמצעות מתווך. </span> </li> <li> <span> חוויית רכישה נוחה יותר </span> <span> : ישנם אנשים שמעדיפים תהליך פשוט וישיר, מתוך מחשבה שרכישת דירה ללא מתווך יכולה להיות עדיפה עבורם. </span> </li> </ul> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> עם זאת, חשוב לציין כי רכישת דירה ללא תיווך דורשת זמן, מאמץ ומיומנות, וכי למתווך מקצועי משמעות גדולה והשפעה רבה על התהליך, הרבה מעבר לתפיסה הרווחת. <br/> במקרים רבים הידע והניסיון של מתווך עשויים להפוך תהליך מסורבל ומייגע לפשוט, קל, נעים ונח. הניסיון של המתווך בזיהוי הצרכים ובהתאמת הנכס/הקונה המתאים, עשויים לחסוך לצדדים זמן יקר, למנוע עוגמת נפש, לייעל תהליכים ולהביא את הצדדים לעסקה הטובה ביותר עבורם. <br/>   </span> <span> <br/> היתרונות בעבודה עם מתווך נדל"ן מקצועי על פני חיפוש דירות ללא תיווך </span> <span> : </span> </p> <ul> <li> <span> הגדרת צרכים ועדיפויות </span> <span> : למרות הגדרת הצרכים לפני החיפוש הכולל את האזור המבוקש ואת התקציב לקניה, מתברר כי בחיפוש דירה ללא מתווך קל מאד ללכת לאיבוד, לאבד מיקוד ו"לשרוף" שעות רבות לחינם. </span> </li> <li> <span> מחקר שוק מעמיק </span> <span> : ביצוע מחקר שוק מעמיק מחייב ידע רב ומידע מהימן על מנת להגיע לעסקה הטובה והמתאימה ביותר. כאשר החיפוש נעשה ללא מתווך, ניתן להניח כי כל המידע החשוב והידע הנדרש אינם עומדים לרשות הקונה, וכי הניסיון של מתווך מקצועי עשוי לעשות את ההבדל בין עסקה טובה לעסקה מצוינת.  </span> </li> <li> <span> שימוש באתרי אינטרנט ייעודיים </span> <span> : למרות שישנם אתרים המציעים דירות למכירה ללא תיווך, כדאי לבצע חיפוש באתרים הפופולריים ביותר בהם קיימות דירות המוצעות למכירה ע"י מתווכים, בנוסף לדירות המפורסמות ללא תיווך. למרות זאת ישנם מוכרים וקונים רבים הבוחרים לשכור את שירותיו של מתווך מקצועי המנהל עבורם את תהליך המכירה או הקנייה מקצה לקצה. למתווך מקצועי יש הכרות וגישה לנכסים שטרם פורסמו באתרים השונים, כך יכול הקונה להגיע לנכס שמעולם לא פורסם. </span> </li> <li> <span> היו סבלניים </span> <span> <span> : מציאת דירה מתאימה יכולה לקחת זמן. דירות המוצעות למכירה ללא תיווך יכולות להתפרסם במחירים גבוהים ממחירם הריאלי. לעיתים פרסום של דירה ללא תיווך נועד כדי "לבדוק את השוק" ואין בפרסום כוונת מכירה רצינית. יתרה מזאת, ברכישה של דירה לבד וללא מתווך, עלול הקונה לשלם מחיר גבוה יותר ממחירה הריאלי משום שאין ברשותו את היכולת להעריך את מחירה הריאלי. </span> </span> </li> </ul> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> לסיכום </span> <span> <span> : </span> </span> </p> <p> <span> ניתן לחשוב כי חיפוש דירה ללא תיווך היא דרך יעילה לחסוך בעלויות וכך לנהל את התהליך באופן עצמאי. עם זאת, חשוב להבין את היתרונות לצד החסרונות בחיפוש דירה ללא מתווך, ובכלל זה להיות מוכנים להשקיע זמן רב ומאמץ גדול בחיפוש ובהתנהלות מול המוכרים. <br/> רכישת דירה ללא תיווך יכולה להיות סיכון משמעותי לקונה מהסיבה הפשוטה שאינו איש מקצוע בתחום ואינו מהווה תחליף למתווך נדל"ן מקצועי. <br/> נכון, שירות טוב של מתווך מקצועי עולה כסף, אולם במקרים רבים הוא יחסוך לכם זמן יקר, ויוביל אתכם לעסקה הטובה והמתאימה ביותר עבורכם, כזו שתצדיק את ההשקעה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <span> גיל חן </span> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין <br/> </span> </p> </div> Tue, 01 Oct 2024 06:30:58 GMT https://www.alfa-modiin.com/my-post924a2865 thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/tips כירת דירה או נכס היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות שרוב האנשים יעשו במהלך חייהם. הסכומים גבוהים ולכן גם המשמעות של כל "אי הבנה" או "טעות בשיקול הדעת" עשויה להיות גבוהה ולא פחות חשוב מכך – יקרה. חושבים למכור את הדירה שלכם? אספנו עבורכם מספר נושאים שחשוב שתהיו מודעים אליהם <div data-rss-type="text"> <p> <span> עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות שמרבית האנשים יעשו במהלך חייהם. </span> </p> <p> <span> כשמדובר בעסקה של מכירת נכס המטרה היא לקבל בעבורו את התמורה הטובה ביותר האפשרית, ולכן כל סטייה או טעות עשויה להסתכם בסכומי כסף גבוהים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> לפני שנפרט את כל המשמעויות וההיבטים, חשוב לציין כי עסקה של מכירת דירה יכולה להיות תהליך מאתגר ומורכב מבחינה משפטית, טכנית ועסקית, ולכן ההמלצה היא להסתייע באנשי מקצוע מתאימים לרבות: מתווך ועו"ד המתמחה בנדל"ן. הידע והניסיון שלהם יסייעו לכם רבות ויחסכו לכם זמן, אנרגיה ולעיתים גם כסף רב, ולבטח יוכלו למנוע עוגמת נפש ואי נעימות. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> החלטתם לצאת לדרך ולמכור את הדירה, רגע לפני כן... חשוב שתדעו: </span> </p> <p> <span> הקונים הראשונים הם בד"כ הקונים הרציניים </span> <span> <span> – הם בד"כ מחפשים כבר תקופה, הם מכירים את השוק והם די בשלים לקנייה. </span> </span> </p> <p> <span> דירה שנמצאת בשוק תקופה ארוכה מדליקה נורה אדומה </span> <span> <span> – במידה והדירה מפורסמת תקופה ארוכה יכול לעלות חשד אצל הקונים שקיימת בעיה כלשהיא שבגינה הדירה לא נמכרת. </span> </span> </p> <p> <span> מוכרים שמפרסמים רק כדי לבחון את השוק </span> <span> <span> – לא כל המוכרים רציניים בכוונתם למכור. לעיתים הפרסום נועד במטרה לבחון את השוק ולחוש את התגובות. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> אם ככה מה חשוב לבדוק לפני שיוצאים למכירה? </span> </p> <p> <span> <br/> <br/> </span> </p> <h1> <span> שווי הנכס </span> </h1> <p> <span> שווי הנכס נקבע בהתאם לנתונים הייחודיים שלו לרבות: סוג הנכס, המיקום (שכונה, קומה, כיווני אוויר, חזית/עורף, נוף ועוד), שטחו, מידת ההשקעה בו (נכס משופץ לעומת נכס שאינו משופץ), השוואה לעסקאות דומות שנעשו לאחרונה בסביבת הנכס, ומצב השוק המתבטא ברמת ההיצע והביקוש. </span> </p> <p> <span> שוויין של 2 דירות בעלות מאפיינים דומים יכול להיות שונה בגלל שוני באחד הנתונים.  </span> </p> <p> <span> חשוב מאד להדגיש כי הגורם היחיד המוסמך לקבוע את ערכו של הנכס, על פי חוק, הוא שמאי מקרקעין. </span> </p> <p> <span> הערכת השמאות מביאה בחשבון נתונים נוספים במידה וקיימים אשר יכולים להשפיע על שוויו לרבות: חריגות בנייה, פוטנציאל השבחה, זכויות בנייה נוספות, מיסוי (היטל השבחה, מס שבח) ועוד.  </span> </p> <p> <span> המתווכים מכירים היטב את השטח ואת העסקאות שנעשו, ולכן יכולים להציג בפני המוכרים את הנתונים, אולם אין זה בסמכותם (עפ"י חוק) לקבוע את השווי הריאלי של הנכס. </span> </p> <h1> <span> <br/> </span> <span> רישום תקין של הנכס בטאבו </span> </h1> <p> <span> חשוב להכיר היטב ולדעת כיצד רשום הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לשם כך חשוב מאד להכיר את נסח הטאבו ולבדוק היטב את הרישום מבעוד מועד. לעיתים ישנם מקרים בהם מתגלות טעויות ברישום הנכס (שיכולות להיגרם גם "מטעויות סופר") אשר עלולות לגרום לעיכובים משמעותיים בתהליך המכירה. במקרים מסוימים טעויות ברישום עלולות לגרום לביטול עסקה ולגרימת עוגמת נפש רבה למוכרים ולקונים.  </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> מומלץ להוציא נסח טאבו באופן מקוון בתשלום אגרה סמלית באמצעות הזנת מספר גוש / חלקה / תת חלקה מ </span> <a href="https://www.gov.il/he/departments/topics/registry-land/govil-landing-page" target="_blank"> לשכת רישום המקרקעין (טאבו) </a> <span> . </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> חשוב מאד לוודא כי הנכס רשום ע"ש המוכרים ולא קיימת מגבלה במכירה לרבות: עיקול, הערת אזהרה, הימנעות מעשיית עסקה וכיוב'. במידה והנכס רשום עדיין בחברה משכנת יידרש בנוסף אישור מהחברה המשכנת לצורך ביצוע העסקה והעברה הזכויות ע"ש הקונים.  </span> </p> <p> <span> במקרה של דירת ירושה חובה לוודא כי קיים צו ירושה / צו קיום צוואה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> <br/> </span> <span> רישום תקין של הנכס ללא חריגות בניה </span> </h1> <p> <span> ישנם מקרים בהם בוצעו שינויים בנכס שאינם תואמים את היתר הבניה המקורי (חריגות בנייה). במקרה של חריגות בנייה יתכנו קשיים בתהליך המכירה ועל כן מומלץ לפעול להסדרת החריגות טרם המכירה. </span> </p> <p> <span> ניתן לפעול ב- 2 דרכים: </span> </p> <ol> <li> <span> הכשרת החריגה באמצעות הוצאת היתרים מתאימים </span> </li> <li> <span> פירוק החריגה והשבת המצב לקדמותו. <br/> </span> </li> </ol> <p> <span> בכל מקרה מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע מתאימים על מנת לפעול כנדרש ובהתאם למדיניות הרשות המקומית. </span> </p> <p> <span> <br/> כמעט בכל עסקת מכירה מגיע נציג מטעם הרשות המקומית/העירייה לבדוק את ההתאמה בין המצב בפועל לבין תכנית ההיתר. חשוב לטפל בעניין החריגה מבעוד מועד, ולא להמתין לרגע האחרון ולעמוד במצב שעלול למנוע את ביצוע העסקה ו/או אי עמידה בתנאי ההסכם שעלול להסתכם בקנסות כבדים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> טיפול בליקויים מהותיים בדירה או ברכוש המשותף </span> </h1> <p> <span> במידה וקיימים ליקויים מהותיים לרבות: רטיבויות, ליקויי חשמל, ריצוף, מיזוג אוויר מומלץ מאד לטפל בהם מבעוד מועד ולהימנע ממצב שהליקוי יכול להשפיע על תהליך המכירה. </span> </p> <p> <span> במקרים רבים הליקויים גלויים ונראים לעין ועלולים למנוע מקונים פוטנציאליים להתקדם לעסקה, למרות היתרונות הרבים שימצאו בנכס.  </span> </p> <p> <span> <br/> חשוב מאד לציין בפני הקונה כי הינו רשאי להביא איש מקצוע מטעמו לצורך איתור ובחינת הליקויים (בדק בית) והכל על מנת לא לעמוד במצב של חוסר גילוי נאות. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> יתרת משכנתא לסילוק </span> </h1> <p> <span> נכסים רבים משועבדים לבנק /לחברה חוץ בנקאית מתוקף רישום משכנתא על הנכס. מומלץ מאד להכיר את נתוני המשכנתא ואת היתרה לסילוק נכון למועד בו מתקיים תהליך המכירה. </span> </p> <p> <span> ניתן לפנות לבנק או לחברה ולבקש "דוח יתרות לסילוק". </span> </p> <p> <span> <br/> <br/> </span> </p> <h1> <span> מיסוי, היטלים ו"תאונות מס" </span> </h1> <p> <span> קודם שמתחילים בתהליך המכירה מומלץ לבדוק היטב האם קיים מיסוי או היטל כלשהוא על הנכס, ומהם הסכומים שתדרשו לשלם בעת מכירת הנכס. </span> </p> <p> <span> לעיתים מתברר כי מדובר בסכומי כסף גדולים מאד שעלולים להשפיע על ההחלטות הנוגעות למכירה ועל כדאיות העסקה. </span> </p> <p> <span> מומלץ מאד להיוועץ בעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין וכן ביועץ מס/רו"ח עצמאי. </span> </p> <h1> <span> <br/> </span> <span> ולבסוף: עלויות נלוות לתהליך המכירה </span> </h1> <p> <span> לכל עסקת מכירה ישנן עלויות נלוות אותן יש לקחת בחשבון כבר בשלבים הראשונים לרבות: עורך דין, מתווך, יועץ משכנתא ועוד אשר ילוו אתכם בתהליך, יצמצמו עבורכם סיכויים ויגנו עליכם מפני חשיפה וסיכון מול רשויות החוק והקונים הפוטנציאלים. </span> </p> <p> <span> חשוב להיערך מראש ולקחת בחשבון את כולן. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> *** </span> <span> <br/> <br/> </span> </p> <h2> <span> אלפא נכסים - תיווך מקצועי שעובד עבורכם </span> </h2> <p> <span> אנחנו באלפא נכסים בחרנו לפעול עבורכם בשימת דגש על טובת הלקוח ואיכות השירות.  </span> </p> <p> <span> זו הסיבה שהגדרנו סטנדרט עבודה המבוסס על ערכים הידוע כ- "סטנדרט אלפא", זהו הוא סטנדרט המחייב אותנו ברמת המקצועיות ואיכות השירות ללקוח. </span> </p> <p> <span> מחפשים למכור או לקנות בית / דירה / נכס במודיעין-מכבים-רעות ויישובי הסביבה? נשמח לשוחח, לייעץ לכם ולסייע לכם בהצלחה. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <span> גיל חן </span> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Sun, 01 Sep 2024 17:34:35 GMT https://www.alfa-modiin.com/tips thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/my-post573ab343 <div data-rss-type="text"> <p> <span> רכישת נכס היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם. כדי להימנע מטעויות יקרות ובלתי צפויות, חשוב לבצע מספר בדיקות מקדימות שיבטיחו תהליך רכישה בטוח, כלכלי וחוקי. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> בדיקת תקציב ומקורות מימון </strong> </p> <p> <span> התקציב הוא הבסיס לביצוע העסקה. יש לוודא מהו ההון העצמי הקיים, ולברר מראש את האפשרות לקבל משכנתא באמצעות אישור עקרוני מהבנק. מומלץ לכלול בתכנון הכלכלי גם את כלל ההוצאות הנלוות, לרבות: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאות, שיפוצים, הובלה, ריהוט, ביטוחים והוצאות בלתי צפויות. </span> </p> <p> <strong> בדיקת שווי הנכס </strong> </p> <p> <span> כדי להימנע מתשלום מופרז, חשוב לבדוק אם המחיר המבוקש תואם למחירי השוק. מומלץ מאד להסתייע בשמאי מקרקעין או במתווך מוסמך כדי להבין אם מדובר בעסקה הוגנת, ולא להתבסס על נתוני עסקאות שנעשו בסביבה. </span> </p> <p> <strong> בדיקה משפטית ורישומית </strong> </p> <p> <span> נסח טאבו הוא כלי מרכזי בבדיקת הנכס: הוא כולל מידע על הבעלות, שטח הדירה, הצמדות, שעבודים, הערות אזהרה, עיקולים ועוד. חשוב לוודא שהמוכר הוא הבעלים החוקי ושהנכס פנוי מכל התחייבות שתמנע את העברת הבעלות. </span> </p> <p> <strong> בדיקה פיזית (בדק בית) </strong> </p> <p> <span> מומלץ להזמין מהנדס בניין או בודק מוסמך שיבצע בדיקה מקיפה של תשתיות הנכס: מים, חשמל, איטום, רטיבות, ליקויים מבניים ועוד. הבדיקה חשובה גם בנכסים יד שנייה וגם בנכסים מקבלן. </span> </p> <p> <strong> בדיקה תכנונית (תיק בניין) </strong> </p> <p> <span> יש לבדוק אם קיימות חריגות בנייה או תוספות לא חוקיות שלא קיבלו היתר בנייה. חריגות כאלה עלולות לגרור קנסות, צווים ואף לפגוע באפשרות לקבל משכנתא. תיק הבניין בעירייה כולל את ההיתרים, תכניות הבנייה, צווים, דו"חות פקח ותכתובות תכנוניות. </span> </p> <p> <strong> בדיקת הסביבה והבניין </strong> </p> <p> <span> חשוב לבדוק את איכות הסביבה: מוסדות חינוך, תחבורה, שירותים קהילתיים, תחזוקת הבניין, ועד הבית, לובי, מעליות, רעש או מטרדים אפשריים. שיחה עם שכנים ועם ועד הבית יכולה לחשוף מידע חשוב. </span> </p> <p> <strong> התייעצות משפטית </strong> </p> <p> <span> <span> לעולם אין לחתום על זיכרון דברים או הסכם בלי להתייעץ מראש עם עו"ד מקרקעין. עורך הדין יוודא את תקינות המסמכים, הצמדות, תקנון הבית המשותף, וינהל את העסקה המשפטית בבטחה. מומלץ לבצע שמאות מוקדמת שנועדה לוודא כי ניתן יהיה לקבל משכנתא לצורך הרכישה. </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> <span>  </span> לסיכום </strong> </p> <p> <span> תהליך רכישת דירה חייב להתבצע בזהירות ובסיוע אנשי מקצוע מתאימים. הבדיקות שצוינו יסייעו לכם להימנע מהפתעות לא רצויות ולהבטיח רכישה בטוחה, משתלמת ונכונה. <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <strong> גיל חן </strong> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Thu, 01 Aug 2024 10:13:04 GMT https://www.alfa-modiin.com/my-post573ab343 thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/בדק-בית-לפני-קניית-דירה <div data-rss-type="text"> <p> <span> רכישת דירה היא הוצאה כספית משמעותית ביותר המחייבת סדרת בדיקות חיוניות וחשובות. אחת מהן היא בדיקה טכנית של הנכס שנועדה לאיתור ליקויים נסתרים שאינם גלויים לעין וכן לאיתור ליקויים הנובעים מאי עמידה בתקנים הנדסיים, כפי שמקובל לקרוא לה – בדק בית. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כשם שבודקים רכב לפני קניה מומלץ לבצע בדיקה של נכס לפני קניה. </span> </p> <p> <span> איתור הליקויים במועד מוקדם יכול למנוע נזקים עתידיים בעלי השפעה מרחיקת לכת בהיבט הבטיחותי והאסתטי, ובמקרים מסוימים עלול לגרום גם לירידת ערך הנכס. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> במקרים רבים, הדיירים חסרי ידע מקצועי ואינם מסוגלים להבחין בכל הליקויים ולכן מומלץ לבצע בדק בית ב- 2 מקרים: </span> </p> <p> <span> 1. ברכישת דירה חדשה מקבלן  </span> </p> <p> <span> 2. ברכישת דירה יד 2 (דירה קיימת אשר שימשה למגורים) </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <span> בדיקת דירה חדשה מקבלן </span> </span> <span> – הבדיקה נועדה לאתר ליקויים שנוצרו במהלך שלב הבנייה ועליהם קיימת אחריות קבלן (לדוגמא: אריחים פגומים/שבורים, סדקים, שקיעות, עקמומיות ופגמים שונים). בנוסף מאפשרת הבדיקה איתור ליקויים הקשורים לאי עמידה בתקנים (לדוגמא: התקנת מעקה בניגוד לתקן או הנחת ריצוף בשיפוע לא תקני). איתור הליקויים בשלב זה נועד לאפשר לקבלן לבצע תיקונים טרם הכניסה לדירה. </span> </p> <p> <span> חשוב לדעת: ישנן חברות הכוללות בדק בית חוזר לווידוא איכות תיקון הליקויים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> בדיקת דירה יד 2 </span> <span> <span> - הבדיקה נועדה לאתר ליקויים גלויים ונסתרים שנוצרו במהלך הזמן ועלולים להשפיע על ההחלטה של הקונים האם לקנות את הדירה. </span> </span> </p> <p> <span> הבדיקה תסייע לקונים להבין את המשמעות העתידית של הליקויים שהתגלו בהיבטים טכניים וכספיים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> מה כוללת בדיקת בדק הבית? </span> </h1> <p> <span> הבדיקה כוללת תשתיות מים, ביוב, חשמל, ומיזוג אוויר. בדיקה מקיפה לאיתור בעיות רטיבות ואיטום, סדקים וכשלים מבניים, דלתות תריסים וחלונות, נגרות. </span> </p> <p> <span> הבדיקה מתבצעת באמצעות מכשור מיוחד, לרבות: מצלמות ייחודיות, מכשירי מדידה, אמצעים טכנולוגים ייחודיים באמצעותם ניתן לאתר ליקויים בתשתיות נסתרות, בקירות ומתחת לריצוף. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> הבדיקה אינה כוללת חריגות בניה והתאמת הנכס להיתר הבניה. </span> </p> <p> <span> הבדיקה מבוצעת ע"י בודק מוסמך / מהנדס אזרחי המתמחה בבדיקות מסוג זה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> סיכום הבדיקה? </span> </h1> <p> <span> בסיום הבדיקה יימסר לקונה דו"ח מפורט הכולל התייחסות לכל הליקויים שהתגלו בבדיקה לרבות ליקויים מינוריים בעלי חשיבות מופחתת. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> הדו"ח כולל: </span> </p> <p> <span> ✅ תיאור הלקוי </span> </p> <p> <span> ✅ דרכים והמלצות לתיקון הליקוי </span> </p> <p> <span> ✅ הערכת העלות לתיקון הליקוי </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> הדו"ח יסתמך על תקנים ישראליים, תקנות התכנון והבנייה, תקנות החשמל וכן פסקי הדין שניתנו על ידי בתי המשפט בישראל בנושא ליקויי בנייה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> חוות הדעת בדו"ח היא מפורטת ועפ"י רב יכולה לשמש כראיה קבילה גם בבית משפט. </span> </p> <p> <span> בדירות יד 2 לעיתים משמש הדוח להורדת המחיר המוסכם, במידה ומדובר בליקויים מהותיים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> במקרה של קניית דירה לא מקבלן, מומלץ גם לבדוק עם המוכרים האם קיימים ליקויים בדירה או ברכוש המשותף הידועים להם במעמד מכירת הדירה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <span> גיל חן </span> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Mon, 01 Jul 2024 13:37:11 GMT https://www.alfa-modiin.com/בדק-בית-לפני-קניית-דירה thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/my-post4607dc26 <div data-rss-type="text"> <p> <span> רכישת דירה על פי רוב זהו תהליך מורכב ואינו פשוט. דירה היא איננה מוצר שניתן להחזיר לאחר הקנייה, ולכן תהליך קבלת ההחלטות חייב להיות מדויק, מוקפד ומבוסס על מספר רב של נתונים. כאשר עולה השאלה האם לקנות דירה חדשה מקבלן או דירה קיימת (יד שניה), חייבים לשקול לעומק ולקחת בחשבון מספר גורמים: </span> </p> <p> <span> • מה הצורך ומה מטרת הרכישה </span> </p> <p> <span> • מהן יכולות המימון בדגש על פריסת התשלומים </span> </p> <p> <span> • העדפות אישיות </span> </p> <p> <span> <span> • סיכונים  </span> </span> <span> <br/> </span> </p> </div> <div data-rss-type="text"> <p> <span> דירה חדשה מקבלן </span> </p> <p> <span> דירה חדשה מקבלן יכולה להיות הזדמנות טובה במקרים מסוימים וניתן למצוא בה יתרונות שאינם מבוטלים, אולם במקביל קיימים בה סיכונים ומורכבויות שחשוב להכיר ולדעת על מנת להיערך אליהם מראש. </span> </p> <p> <span> יתרונות: </span> </p> <p> <span> <span> 1. </span> </span> <span> מחיר נמוך יחסית </span> <span> <span> – אחד היתרונות המשמעותיים ברכישת דירה מקבלן הוא המחיר האטרקטיבי. ככל ששלבי הבניה מוקדמים יותר כך מחיר הדירה יהיה נמוך יותר. דירות בשלב מכירה מוקדמת (Pre Sale) יהיו זולות משמעותית מדירות בשלבי בניה מתקדמים יותר. </span> </span> </p> <p> <span> <span> 2. </span> </span> <span> חדשנות </span> <span> <span> - דירה חדשה נבנית בהתאם לתקנים חדשים ומעודכנים לעמידה בפני רעידות אדמה ונגד שריפות. כל התשתיות בה חדשות וניתן למצוא בה טכנולוגיות חדישות לחיסכון באנרגיה ובנייה ירוקה. </span> </span> </p> <p> <span> <span> 3. </span> </span> <span> אחריות קבלן </span> <span> <span> - בדירה חדשה הקבלן מחויב לתקופת אחריות בהתאם לאמור בחוק מכר דירות. האחריות כוללת גם אחריות משפטית הנוגעת לאיכות הבנייה ולאיכות החומרים. במקביל נושא הקבלן באחריות לביצוע תיקונים בעקבות תקלות או ליקויים המתגלים בשנים הראשונות. </span> </span> </p> <p> <span> <span> 4. </span> </span> <span> אפשרויות מימון קלות ונוחות </span> <span> <span> - במקרים רבים הקבלן מאפשר גמישות רבה בתשלומים ובמימון הרכישה. ישנם מקרים בהם קבלנים מאפשרים לקונים תשלום של 20% בעת החתימה על ההסכם ואת היתרה של 80% בעת מסירת המפתח. במקרים מסוימים ניתן אפילו לנהל משא ומתן עם הקבלן ואף להגיע להבנות על פריסת תשלומים קלה ונוחה יותר. </span> </span> </p> <p> <span> <span> 5. </span> </span> <span> התאמות ושינויים </span> <span> <span> - בדירה חדשה קל יותר לבצע שינויים והתאמות במהלך תהליך הבנייה. השינויים יכולים להיות בחלוקה הפנימית או במפרט הטכני המוצע על ידי הקבלן. ישנם מקרים בהם הקבלנים דורשים תוספת תשלום עבור ביצוע שינויים, ואף יכולים לעכב את המסירה בשל כך. </span> </span> </p> <p> <span> <span> 6. </span> </span> <span> הצמדות </span> <span> <span> – דירות חדשות מעוצבת על פי רוב בסגנון מודרני וחדשני וכוללות ממ"ד, מעלית, חניה ומחסן. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> חסרונות </span> <span> : </span> </p> <p> <span> <span> 1. </span> </span> <span> עיכובים במסירת הדירה </span> <span> <span> - במעמד החתימה על הסכם הרכישה מתחייב הקבלן על מועד סיום הבנייה ומסירת המפתח לקונים. במקרים רבים הקבלנים אינם עומדים בלוחות הזמנים ואינם מוסרים את הדירות במועד המוסכם, מסיבות רבות ומגוונות: </span> </span> </p> <p> <span> • עיכובים באספקת חומרי גלם </span> </p> <p> <span> • מחסור בכוח אדם </span> </p> <p> <span> • אירועים בלתי צפויים (סגר, מגפה, מלחמה...) </span> </p> <p> <span> • קשיים כלכליים אליהם נקלעים הקבלנים תוך כדי תהליך הבנייה. </span> </p> <p> <span> • תכנון שגוי של הפרויקט מתחילתו. </span> </p> <p> <span> <span> 2. </span> </span> <span> פשיטת רגל </span> <span> <span> - קבלנים או חברות בנייה אשר נקלעים לעיתים למצוקה כלכלית נאלצים להודיע על הליך של פשיטת רגל. קבלן פושט רגל במהלך הבנייה אינו יכול להשלים את מחויבויותיו, ולכן במקרה של פשיטת רגל העיכוב במסירת הדירה יהיה ארוך ומשמעותי. הערבויות הניתנות על ידי הקבלן אינן ניתנות למימוש בכל מקרה, ולעיתים נדרשת מעורבות של בית המשפט לצורך מימוש הערבות. </span> </span> </p> <p> <span> <span> 3. </span> </span> <span> ליקויים ותקלות </span> <span> <span> - במרבית הדירות החדשות מתגלות תקלות וליקויים במהלך השנים הראשונות. הקבלן נושא אומנם באחריות לתיקונם בהתאם לאמור בחוק המכר, אולם יתכנו מצבים בהם תיגרם עוגמת נפש לקונים כתוצאה מביצוע תיקונים על ידי הקבלן בתקופת האחריות (לדוגמא: במקרים של בעיות איטום יתכן ויידרש לפרק ריצוף קיים על מנת לבצע את התיקון ולאחר מכן לרצף מחדש). </span> </span> </p> <p> <span> <span> 4. </span> </span> <span> הכל על הנייר </span> <span> <span> - התרשמות מדירה בהליך בנייה יכול להיות אך ורק באמצעות תכניות, הדמיות ואמצעי המחשה נוספים (סרטון הדמיה או דירה לדוגמא). </span> </span> </p> <p> <span> כאשר הבנייה נמצאת בתחילת דרכה, ניתן רק לדמיין כיצד תראה הדירה וכיצד תראה הסביבה, כל עוד לא הושלם פיתוח הבניין והפיתוח הסביבתי. </span> </p> <p> <span> במקרים מסוימים לא תמיד ברור מיקומם של מוסדות הציבור, ולא תמיד ידוע כיצד יושלם הליך התכנון והפיתוח באזור. </span> </p> <p> <span> בדירה חדשה לא ניתן לקבל חוות דעת משכנים וללמוד על מערכות היחסים ביניהם. במקרה של דירה חדשה השכנים בבניין החדש הם סוג של "חתול בשק".  </span> </p> <p> <span> <span> 5. </span> </span> <span> רישום זכויות </span> <span> <span> - בשנים הראשונות בעל הזכות בדירה הוא למעשה החברה המשכנת. העברת הבעלות לידי הקונים נעשית רק בשלב מאוחר יותר (לעיתים אף שנים לאחר הכניסה לדירה). </span> </span> </p> <p> <span> <span> 6. </span> </span> <span> מפגעים סביבתיים </span> <span> <span> - במהלך הבניה ועד להשלמת כל תהליכי הפיתוח צפויה לדיירים פגיעה באיכות החיים בשל מפגעי רעש, לכלוך, ותשתיות שאינן מושלמות. לעיתים החיים באתר בניה נמשכים תקופה ארוכה ויכולים להימשך כך גם מספר שנים. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> דירה קיימת (יד שנייה) </span> </p> <p> <span> רכישה של דירה קיימת היא על פי רוב עסקה בטוחה ומהירה יותר. מחיר הדירה ידוע, וניתן להעריך בקלות יחסית את כל ההוצאות הנלוות לרכישה, לרבות עלות השינויים והשיפוצים. ברכישה של דירה קיימת ניתן לקבוע את מועד המסירה/הקבלה המדויק ואת פריסת התשלומים בעסקה. </span> </p> <p> <span> יתרונות: </span> </p> <p> <span> <span> 1. </span> </span> <span> מקבלים את מה שרואים </span> <span> <span> – בשנים הראשונות מתגלות התקלות הנובעות מאיכות בניה ירודה. בדירה קיימת שלב "מחלות הילדות" על פי רוב הסתיים והליקויים המהותיים תוקנו, ולכן מה שרואים זה מה שמקבלים. בדירה קיימת ניתן להעריך את מצבה, ניתן ליצור קשר עם שכנים בבניין וללמוד מהם על מערכות היחסים ביניהם ועל ההיסטוריה של הבניין. </span> </span> </p> <p> <span> <span> 2. </span> </span> <span> תשתיות קיימות ושירותים פעילים </span> <span> <span> - דירות קיימות נמצאות לרוב בשכונות ותיקות בהן התשתיות קיימות והשירותים פועלים. בשכונה ותיקה תשתית הכבישים, המדרכות, התחבורה הציבורית וכלל המתקנים השונים כבר קיימים, במקביל למגוון שירותים כגון: חינוך, תרבות, בריאות, רווחה ועוד. </span> </span> </p> <p> <span> <span> 3. </span> </span> <span> שטח הדירה </span> <span> <span> – הבניה הישנה מאופיינת בגודל החדרים והחללים. בדירות הישנות ניתן למצוא חדרים גדולים ומרווחים בהשוואה לבניה החדשה. </span> </span> </p> <p> <span> <span> 4. </span> </span> <span> ודאות במועד קבלת הדירה </span> <span> <span> - בקניה של דירה קיימת ניתן לקבוע בוודאות את כל מתווה העסקה לרבות את מועד קבלת הדירה, באופן המאפשר תכנון ודאי וברור בנוגע לתהליך המעבר (לדוגמא: רישום למוסדות חינוך, מעבר בין מקומות עבודה וכדומה). </span> </span> </p> <p> <span> <span> 5. </span> </span> <span> רישום זכויות בטאבו </span> <span> <span> - מרבית הדירות הישנות רשומות בפנקסי רישום המקרקעין (טאבו) כך שמיד בסיום העסקה ניתן לרשום זכויות בנכס באופן מלא. </span> </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> חסרונות: </span> </p> <p> <span> <span> 1. </span> </span> <span> סטנדרט בניה ישן </span> <span> <span> - נכס קיים יכול להיות כזה שנבנה על פי תקנים ישנים, כאלה שאינם עומדים בסטנדרטים חדשים ומעודכנים. בדירות ישנות יתכן כי רמת הבידוד ויעילות האנרגיה יהיו ברמה נמוכה, כזו שתשפיע על חשבונות החשמל והחימום.  </span> </span> </p> <p> <span> <span> 2. </span> </span> <span> מבנים ישנים </span> <span> <span> – דירות ישנות נמצאות לרוב בבניינים ישנים שאינם כוללים חניות, מחסנים, או שטחים קהילתיים. בבניה המודרנית הבניינים כוללים מעליות חדישות, ולדירות מוצמדות חניות ומחסנים.  </span> </span> </p> <p> <span> <span> 3. </span> </span> <span> אין מבצעים, הטבות והנחות </span> <span> <span> – מחיר הדירה נקבע במשא ומתן בין המוכרים לקונים, והעסקה אינה כוללת הטבות או הנחות מכל סוג שהוא. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> לסיכום: </span> </p> <p> <span> להחלטה על רכישה של דירה חדשה מקבלן או כשמדובר ברכישה של דירה קיימת, יש משמעויות רבות אשר יכולות להשפיע מהותית על ההחלטה. חשוב להכיר היטב את כל היתרונות והחסרונות בכל אפשרות ולהיעזר בבעלי מקצוע מתאימים במטרה לקבל את מירב הנתונים אשר יסייעו בקבלת ההחלטה הטובה והמשתלמת ביותר. </span> </p> <p> <span> חשוב לזכור כי לא כולם ערוכים נפשית, רגשית וטכנית להתמודד עם מכלול הקשיים, התקלות והסיכונים בקניה של דירה חדשה מקבלן, ולמרות כל היתרונות הגלומים ברכישה של דירה חדשה, הם מעדיפים לבצע רכישה בטוחה יותר ולהתמקד ברכישה של דירה קיימת. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <span> גיל חן </span> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין <br/> </span> </p> </div> Sat, 01 Jun 2024 04:46:36 GMT https://www.alfa-modiin.com/my-post4607dc26 thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/apprt_evaluation <div data-rss-type="text"> <p> <strong> איך באמת יודעים כמה שווה הדירה? </strong> </p> <p> <span> כולנו רוצים למכור את הדירה שלנו במחיר הכי טוב שאפשר. אבל השאלה הגדולה היא – מהו בעצם "מחיר ריאלי" של דירה, ואיך אפשר לדעת אותו מבלי לנחש או להתבלבל בין רגשות ועובדות? </span> </p> <p> <span> האמת היא שמחיר נכון הוא הבסיס לעסקה טובה: הוא מושך קונים רציניים, חוסך חודשים של המתנה ועוגמת נפש, ומאפשר למכור בזמן קצר ובתנאים טובים. </span> </p> <p> <span> אז איך עושים את זה נכון? </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> טעויות נפוצות בהערכת המחיר המבוקש </strong> </p> <p> <span> מוכרים רבים טועים בהערכת שווי הנכס שבבעלותם וקובעים את המחיר על בסיס רגשי או על בסיס השוואה שגויה: </span> </p> <p> <span> " </span> <strong> אם השכן שלי קיבל סכום כזה, גם אני יכול לקבל </strong> <span> " - כל דירה שונה מהותית מהדירה של השכן או מהדירה בבניין הצמוד ולכן חשוב להכיר היטב את ההבדלים כבסיס לתמחור נכון. </span> </p> <p> <span> " </span> <strong> זה הסכום שאני צריך כדי לקנות את הדירה הבאה </strong> <span> <span> " – מחיר דירה אינו מושפע מצורך עסקי או כלכלי ואינו תלוי בצורך פיננסי ולכן אין לקשור בין מחיר הדירה לבין צורך כלכלי עתידי. </span> </span> </p> <p> <span> " </span> <strong> ראיתי שיש דירות שמפורסמות במחיר דומה </strong> <span> " – לעיתים רבות ישנם פערים עצומים בין המחיר המפורסם לבין מחיר העסקה בסופו של דבר. התבוננות על מחיר מבוקש יוצרת תחושה ואשליה שמובילים בסופו של דבר למפח נפש ותסכול רב. </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> אם כך, מהם הגורמים שבאמת משפיעים על שווי הנכס? </strong> </p> <p> <strong> מצב הנכס והבניין </strong> <span> : שיפוץ עדכני או בניין חדש יכולים לשנות לגמרי את התמונה. </span> </p> <p> <strong> מיקום </strong> <span> : לשכונה, לרחוב ולסביבה השפעה לא מבוטלת. </span> </p> <p> <strong> נתוני הנכס (קומה, מעלית, נוף) </strong> <span> : דירה בקומה גבוהה עם נוף פתוח תהיה לרוב שווה יותר מדירה דומה בקומה נמוכה שפונה לכביש  סואן. </span> </p> <p> <strong> פוטנציאל השבחה </strong> <span> : אפשרות להרחבת הנכס או נכס שעתיד לעבור התחדשות עירונית מעלה את הערך העתידי. </span> </p> <p> <strong> מצב השוק </strong> <span> : אם זה זמן של ביקוש גבוה או תקופה רגועה יותר? </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> כאן נכנס לתמונה המתווך המקצועי </strong> </p> <p> <span> רוב האנשים לא נתקלים בעשרות עסקאות נדל״ן בשנה – אבל מתווך מנוסה כן. <br/> וזה היתרון הגדול שלו: </span> </p> <p> <strong> ברשותו ידע ומידע רב בעל ערך </strong> <span> : מתווך יודע מה נמכר, באיזה מחיר, ואיך זה משתווה לנכסים דומים. </span> </p> <p> <strong> ניהול תהליך מכירה מקצועי ונטול רגש </strong> <span> : הוא רואה את התמונה המקצועית בלי המעורבות הרגשית שמבלבלת את בעלי הנכס. הוא עובד בשיתוף פעולה על כלל הגורמים בעסקה לרבות: יועץ משכנתאות, שמאי, עורך דין, בדק בית ועוד. </span> </p> <p> <strong> חשיפה מקסימלית של הנכס </strong> <span> : הוא יודע איפה לפרסם ואיך למשוך את הקונים הנכונים. </span> </p> <p> <strong> ניהול משא ומתן עד להשלמת העסקה </strong> <span> : </span> <strong> </strong> <span> מתווך טוב שומר על האיזון – לא להרתיע קונים, אבל גם לא לוותר על כסף סתם. </span> </p> <p> <span> <span>   </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> לסיכום </strong> </p> <p> <span> הערכת שווי נכונה היא לא רק מספר – היא אסטרטגיה שלמה. <br/> כשעושים אותה נכון, הדירה נמכרת מהר, ברוגע ובמחיר שמרגיש נכון לשני הצדדים. <br/> אז לפני שאתה מעלה מודעה – עצור רגע, בדוק את הנתונים, וקבל ייעוץ ממי שחי את השטח יום-יום. <br/> זה ההבדל בין "לנסות למכור לבין למכור באמת". </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> <span>  </span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <strong> גיל חן </strong> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Wed, 01 May 2024 20:34:07 GMT https://www.alfa-modiin.com/apprt_evaluation thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/הפחתת-מס-שבח <div data-rss-type="text"> <p> <span> <span> כאשר אדם מעוניין למכור דירה שבבעלותו, עליו לקחת בחשבון אפשרות של תשלום מס שבח. עם זאת, במידה וזו דירתו היחידה, רוב הסיכויים שהוא זכאי לפטור ממס זה. זאת משום שהמחוקק סבור שאם ברשות האדם דירה אחת בלבד, לאחר מכירתה, הוא ירכוש דירה אחרת שתשמש למגורים. לעומת זאת, </span> </span> <span> אם ברשות האדם יותר מדירה אחת, הוא יהיה חייב במס שבח במכירת הדירה הנמכרת </span> <span> . </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> המס חל על השבח שנצבר ממועד הרכישה של הנכס ועד מועד המכירה שלו. </span> </p> <p> <span> לדוגמה, אם אדם רכש נכס במיליון שקלים, ומכר אותו בשני מיליון שקלים, השבח שנוצר הינו בגובה מיליון שקלים, ועליו יהיה צורך לשלם מס. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <span> גובה מס השבח על פי חוק משתנה בהתאם לנסיבות המקרה ונתוני המוכר ויכול לנוע בין 0%-47%. יחד עם זאת </span> </span> <span> ניתן להפחית </span> <span> <span> את המס בדרכים שונות, ביניהן על ידי ניכויים. </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> הפחתת גובה מס שבח </span> </h1> <p> <span> סעיפים 39 ו-39א לחוק מיסוי מקרקעין מפרטים רשימה לא סגורה של אסמכתאות שאפשר לצרף לשומה העצמית שלנו, ויוכרו לצורך ניכוי במס. זאת בהנחה שהן מעידות על הוצאות לצורך השבחת הנכס. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> במידה וניתן להוכיח כי השבחנו את הנכס בעצמנו, אנו זכאים לנכות את ההוצאות שהושקעו לצורך זה. לדוגמה, קבלות על שיפוץ יוכרו לצורך הניכוי, כך גם במקרה של הוצאה על הנמכת תקרה, החלפת כל התריסים בבית ועוד. כלומר, אנו זכאים להכניס לשומה כל אסמכתא להוצאה שיצרה יתרון מתמיד והשבחה של הנכס, לנכות אותה, ובכך להפחית את המס שעלינו לשלם. </span> </p> <p> <span> כמובן שפקיד השומה לא יקבל לצורך ניכוי חשבוניות בגין תחזוקה שוטפת או תיקונים קלים כגון שחרור סתימה או תיקון שקע חשמל. אלו דברים שנחשבים שמירה על הקיים ולא יצירת יתרון מתמיד. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> בנוסף, יש לתת את הדעת על נושא הפחת. זהו נושא מורכב אשר רלוונטי במידה והדירה הנוספת, בגינה עלינו לשלם מס שבח, הושכרה בעבר. במקרים כאלו עורך הדין עובד במקביל עם רואה החשבון והם בודקים באיזה מסלול דווחה השכרת הדירה – האם במסלול של פטור או במסלול של מס מופחת – ובהתאם מחליטים האם ניתן להכניס לשומה את הריבית הריאלית של המשכנתא שנלקחה על הדירה בכדי לנכות גם את ההוצאה הזו מן המס שיש לשלם. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <span> כפי שניתן להבין, </span> </span> <span> נושא מס השבח והניכויים המותרים על פי חוק הינו מורכב </span> <span> <span> , וכדי להבטיח שתמצו את מלוא זכויותיכם להפחתת המס על פי חוק, </span> </span> <span> מומלץ להסתייע בשירותי עו"ד מקרקעין </span> <span> , ורצוי אפילו בשלב בו אתם שוקלים האם למכור את הנכס שברשותכם, בכדי להבטיח תכנון נכון של המס והפעולות העתידיות שלכם. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> </div> Tue, 01 Nov 2022 12:02:57 GMT https://www.alfa-modiin.com/הפחתת-מס-שבח thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/my-posta19eef05 <div data-rss-type="text"> <p> <strong> השכרת דירה היא לא רק עניין של חוזה ומפתחות – אלא גם של שקט נפשי, ביטחון כלכלי והרגשה טובה. הבחירה בדיירים הנכונים יכולה לעשות את ההבדל בין חוויית השכרה מוצלחת לבין התמודדות עם בעיות חוזרות ונשנות.  </strong> </p> <p> <strong> הנה כמה טיפים חשובים שיסייעו לכם למצוא דיירים טובים, אמינים ולטווח ארוך: </strong> </p> <p> <span> <br/> <br/> </span> </p> </div> <div data-rss-type="text"> <p> <strong> 1. תיפגשו, תכירו ותשאלו שאלות </strong> </p> <p> <span> הטעות הנפוצה ביותר של משכירים היא התלהבות מדייר "נחמד" או "שנראה אמין", מבלי לבדוק רקע. מעבר לבדיקה טכנית – חשוב להרגיש תחושת בטן טובה כלפי הדייר, לכן חשוב לקיים שיחת הכרות אישית (או שיחת וידאו), כדי להתרשם האם הוא מתקשר באופן נעים? האם הוא נראה לכם אחראי ומסודר? תתרשמו בשיחה כיצד הוא מדבר על בעלי הדירות הקודמים? </span> </p> <p> <span> אל תתביישו לשאול שאלות על מנת להבין מה מטרת ההשכרה? מה משך הזמן שהדייר מתכנן לגור בדירה? ואיך נראית ההיסטוריה שלו כשוכר? </span> </p> <p> <span> במקרים רבים, התחושה האישית תסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה. </span> </p> <p> <strong> זכרו </strong> <span> <span> – אתם מפקידים בידיו נכס יקר ערך. </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> 2. בקשו המלצות ממעסיקים ומשכירים קודמים </strong> </p> <p> <span> המלצה ממעסיק יכולה לתת לכם אינדיקציה אופי האדם ועל יציבות תעסוקתית. המלצה ממשכיר קודם תעזור לכם להבין איך הדייר התנהל בעבר – האם שילם בזמן? האם שמר על הדירה? האם עזב בצורה מסודרת? שיחה אחת יכולה לחסוך עוגמת נפש בעתיד. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> 3. תבחנו היטב את היכולת הכלכלית של הדייר </strong> </p> <p> <span> יציבות כלכלית היא מפת </span> ח. בקשו לראות תלושי שכר, אישור הכנסות או חוזה עבודה. כלל האצבע הוא שהשכר החודשי של הדייר צריך להיות לפחות פי 3 מדמי השכירות. דייר שמתקשה לשלם – עלול לגרום לעיכובים ולבעיות לאורך זמן. </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> 4. תחתמו על חוזה ברור ומפורט </strong> </p> <p> <span> החוזה הוא גבול ההגנה שלכם. יש לפרט בו הכל – גובה שכר הדירה, תשלומים נלווים, תקופת ההשכרה, תנאי פינוי, ערבויות, תיקונים ואחזקה. מומלץ לגבות את החוזה בערבים או בשטר ביטחון. חוזה טוב הוא כזה שמונע ויכוחים בעתיד. </span> </p> <p> <strong> מומלץ מאד </strong> <span> <span> - להיעזר בעו"ד לצורך עריכת החוזה אשר יגן עליכם ועל זכויותיכם. עדיף להימנע מהורדת חוזים סטנדרטיים מהאינטרנט (למרות שהם חינמיים וללא עלות). </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> 5. בחרו דיירים שמתאימים לאופי הדירה והשכונה </strong> </p> <p> <span> התאמה בין הדייר לנכס מגדילה את הסיכוי שהוא ירגיש בבית וישאר לאורך זמן, לכן נסו לבחון את ההתאמה של הדייר לנכס.  </span> </p> <p> <span> למשל: דירה בקומה רביעית בלי מעלית פחות תתאים לזוג צעיר שנישא לאחרונה וככל הנראה בכוונתו להגדיל את המשפחה בקרוב, או דירת שני חדרים באזור רועש פחות תתאים לקבוצת סטודנטים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <strong> 6. תנו עדיפות לדיירים שמחפשים יציבות </strong> </p> <p> דיירים שמחפשים לשכור לתקופה ארוכה (מעל שנה), בעלי משפחה, אנשי קבע, עובדי מדינה או בעלי עסק עצמאי מסודר – הם לרוב שוכרים שמעריכים יציבות ויישארו לאורך זמן. </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> לסיכום: דייר טוב הוא שותף – לא רק שוכר </strong> </p> <p> <span> כשאתם בוחר דיירים בקפידה, אתם בעצם בונים מערכת יחסים שמבוססת על אמון, כבוד הדדי ושקט נפשי. זה תהליך שדורש סבלנות, אבל משתלם בטווח הארוך. </span> </p> <p> <span> אם אתם מרגישים לא בטוח בתהליך – אל תהססו להיעזר במתווך מקצועי שילווה אתכם, יסנן עבורכם מועמדים, וידאג לכל הפרטים הקטנים. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כותב המאמר: </span> </p> <p> <strong> גיל חן </strong> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין <br/> </span> </p> </div> Tue, 01 Nov 2022 09:16:27 GMT https://www.alfa-modiin.com/my-posta19eef05 thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/my-postdaaa62f5 <div data-rss-type="text"> <p> <span> מטרת ההשקעה בנדל"ן היא לייצר הכנסה גבוהה ככל הניתן לאורך זמן. מניתוח מחירי הדירות במהלך עשרות השנים האחרונות, עולה בברור כי השקעה בנדל"ן היא ההשקעה הבטוחה ביותר, והתשואה מהשקעות בנדל"ן נחשבת פופולרית ובטוחה יחסית בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים. השקעה בנדל"ן מעניקה בנוסף תחושת ביטחון, היות והנכס הנרכש נרשם על שם המשקיע. </span> </p> <p> <span> השקעה בנדל"ן כמו השקעות אחרות צופנת בתוכה גם סיכונים שונים ותרחישים בלתי צפויים, אשר עלולים להפוך את ההשקעה לבלתי כדאית ולגרום בכך להפסדים כספיים. לפני שמתחילים להשקיע בנדל"ן חשוב מאד להבין היטב את כל המשמעויות הנגזרות מההשקעה, ולהבין את כל הסיכונים בהשקעה על מנת לזהות אותם מוקדם ככל הניתן ולהגביר בכך את סיכויי ההצלחה. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> שלב 1: תכנון אסטרטגי </span> </p> <p> <span> כבסיס להשקעה בנדל"ן חשוב להבין היטב את אסטרטגיית ההשקעה ולשאול את השאלות הנכונות בנוגע למהות ההשקעה: </span> </p> <ul> <li> <span> פרופיל המשקיע: גיל, סוג העיסוק, רמת ההכנסה. </span> </li> <li> <span> מהי מטרת ההשקעה? האם המטרה היא לייצר תשואה מיידית באמצעות הכנסות משכירות, או שהמיקוד הוא בהשבחת הנכס לטווח ארוך. </span> </li> <li> <span> האם המיקוד הוא בנכס למגורים או בנכס מסחרי (משרד, חנות, מחסן...)? </span> </li> <li> <span> מהו הסכום המיועד להשקעה? </span> </li> </ul> <p> <span> הבהירות בנושא זה תעזור לכם להתמקד בהזדמנויות ההשקעה הנכונות עבורכם. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> שלב 2: ביצוע מחקר שוק מעמיק ובחירת המיקום </span> <span> <br/> המיקום הוא אחד הגורמים המשפיעים ביותר על ערך הנכס ועל פוטנציאל ההשבחה שלו. השקעה במיקום טוב היא מפתח להצלחה, בעוד השקעה באזורים בעלי ביקוש נמוך או באזורים שאינם מושכים השקעות נוספות עלולה להוביל להפסדים בהשקעה בנדל"ן. המחקר יתייחס גם למצב השוק ולמגמות הנוכחיות בשוק. </span> </p> <p> <span> חשוב מאד לבצע מחקר שוק מעמיק על מנת להכיר היטב את האזור המועדף, רמת ההיצע והביקוש, ללמוד על סוג האוכלוסייה, להבין האם קיים פוטנציאל השבחה עתידי לנכס. חשוב מאד לבחון, להכיר וללמוד מהם מוקדי הצמיחה וההתפתחות העתידיים בסביבה בהיבטים של תחבורה, חינוך, מסחר ותעסוקה.  <br/> במסגרת הכרת השוק מומלץ לבצע סיורים פיזיים באזורים המתאימים, לבדוק ולהכיר את תכניות הפיתוח של הרשות המקומית ולנתח את המגמות והעסקאות באזור. <br/>     </span> </p> <p> <span> שלב 3 – ניתוח כלכלי והכרת כל ההוצאות הנלוות </span> <span> <br/> קניית נכס במחיר זול מאוד אינה תמיד העסקה הטובה ביותר. חשוב להבין היטב האם הנכס מצריך שיפוץ נרחב או האם הוא ממוקם באזור בעייתי. נכס באיכות גבוהה, אף אם דורש השקעה גדולה יותר בהתחלה, יכול להציע תשואה טובה יותר לאורך זמן, תוך צמצום הצורך בתחזוקה ושיפוצים. </span> </p> <p> <span> <span> רכישת נכס להשקעה כרוכה גם בהוצאות נלוות משמעותיות אשר לעיתים יכולות להשפיע על כדאיות ההשקעה. לפני כל השקעה, חיוני לבצע ניתוח פיננסי מקיף שכולל את כל ההוצאות הצפויות, התשואה הצפויה והסיכונים הפוטנציאליים. תכנון מוקדם וקפדני יעזור להבין את כדאיות ההשקעה. משקיעים רבים לא תמיד מביאים בחשבון את כל ההוצאות הנלוות שעלולות להופיע לאחר רכישת הנכס: שיפוצים בלתי צפויים, מיסוי, דמי ניהול ועלויות תחזוקה. עלויות בלתי צפויות עלולות להשפיע על הרווחיות הצפויה ולהטיל ספק בכדאיות ההשקעה. <br/>   </span> </span> </p> <p> <span> שלב 4 – מימון ההשקעה </span> <span> <br/> משקיעים רבים תלויים במימון חיצוני למימוש ההשקעה. התלות בגורמים חיצוניים מעבר להון העצמי הזמין (לדוגמא: משכנתה) עלולה להיות חרב פיפיות. במקרה בו נדרש המשקיע למימון חיצוני, הציפייה היא שהתשואות מהנכס יכסו את ההחזר החודשי, אולם מה יקרה למשל במצב שבו התשואה החודשית תהיה נמוכה מגובה ההחזר? <br/> במצב שכזה, משקיעים עלולים למצוא עצמם במצב של לחץ פיננסי, ולכן חשוב לוודא שההשקעה מתוכננת היטב באופן שבו התשואה מההשקעה תעלה על ההוצאות הצפויות, לרבות החזר ההלוואה. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> שלב 5 – ליווי אישי ומקצועי </span> <span> <br/> לעיתים מקובל להיעזר גם בשרותיו של מלווה משקיעים שהוא למעשה מומחה בתחום, כזה שיציג בפניכם את היתרונות והחסרונות של האזור, ילווה אתכם בתהליך החיפוש, יפגיש אתכם עם אנשי המקצוע והמומחים בתחום, יסייע באיתור ורכישת נכס לעיתים אפילו במחיר הנמוך ממחיר השוק. </span> </p> <p> <span> ביכולתו לזהות הזדמנות נדלנ"ית באופן שיסייע בקניית נכס במחיר נמוך משוויו בשוק. זה יכול להיעשות על ידי זיהוי נכסים אשר בעליהם לחוצים למכור אותו מסיבות שונות, או באמצעות קשרים ומערכות יחסים אשר יסייעו לו באיתור נכסים שכלל אינם מפורסמים. השקעה במחיר נמוך מאפשרת רווח גבוה יותר בעתיד, וכן מספקת ביטחון נוסף במקרה של ירידת מחירים בשוק. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> לסיכום: </span> </p> <p> <span> <span> השקעה בנדל"ן יכולה להיות טובה ואפקטיבית בתנאי שהיא נעשית באופן מושכל ובחוכמה. השקעה בנדל"ן מחייבת ביצוע מחקר שוק מעמיק, תכנון פיננסי קפדני והבנת השוק. </span> </span> </p> <p> <span> כשם שבכל השקעה קיים מרכיב של סיכון, כך גם בהשקעה בנדל"ן, אולם פעילות מושכלת ומתוכננת תסייע להימנע מטעויות ותקטין באופן ניכר את הסיכון. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> ​כותב המאמר: </span> </p> <p> <span> גיל חן </span> </p> <p> <span> ​יועץ ומומחה נדל"ן </span> </p> <p> <span> ​"אלפא נכסים" </span> </p> <p> <span> מודיעין </span> </p> </div> Sat, 01 Oct 2022 15:34:31 GMT https://www.alfa-modiin.com/my-postdaaa62f5 thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/agent <div data-rss-type="text"> <p> <span> הסוכן שחצה את הקווים הוכיח שהוא מקצוען אמיתי. </span> </p> <p> <span> הוא עשה הכל כדי להגיע לתוצאה הרצויה. </span> </p> <p> <span> מעניין אתכם לשמוע מה בדיוק הוא עשה? </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> מוזמנים לצפות: </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> </div> Sun, 01 Aug 2021 09:37:27 GMT alfa.modiin@gmail.com ( - אלפא נכסים גיל חן) https://www.alfa-modiin.com/agent thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/אבי-בחור-חכם-שמוכר-את-הבית-ללא-תיווך <div data-rss-type="text"> <p> <span> אבי הוא בחור חכם. </span> </p> <p> <span> אבי החליט שהוא רוצה למכור את הבית שלו... בעצמו וללא צורך בעזרת מתווכים. <br/> </span> </p> <p> <span> מה בדיוק קרה שם? כיצד אבי הצליח למכור את הבית שלו? <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> מוזמנים לצפות בסרטון ההומוריסטי: </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> </div> Thu, 01 Jul 2021 12:10:52 GMT https://www.alfa-modiin.com/אבי-בחור-חכם-שמוכר-את-הבית-ללא-תיווך thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/כיצד-קונים-דירה-ראשונה <div data-rss-type="text"> <p> <span> לאריק וגלית 2 בנים קטנים ושובבים וכל השנים הם גרו בשכירות. <br/> החלום שלהם היה לקנות דירה כדי שלכל ילד יהיה חדר, והכי חשוב שתהיה להם גינה גדולה, שהבנים יוכלו לרוץ בחוץ ולהוציא אנרגיות. </span> </p> <p> <span> לפני שנפגשנו הם עשו חישובים והגיעו למסקנה שהתקציב שלהם יספיק בקושי לדירת 3 חדרים. </span> </p> <p> <span> כשנפגשנו איתם, עשינו יחד ניתוח שוק וניתוח יכולת כלכלית והבנו שאפשר לכוון גבוה יותר. <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> מה בדקנו ומה גילינו? </span> </h1> <p> <span> <span> בדקתי מה ההון העצמי שלהם? </span> </span> </p> <p> <span> בדקתי מה יכולת ההחזר הכספית והחודשית? והגענו לתובנה שאפשר להעלות את התקציב בכ-300,000 ₪ מבלי לפגוע באורח החיים ומבלי להגדיל את ההוצאות השוטפות. </span> </p> <p> <span> עבדנו תחת מגבלת זמן. </span> </p> <p> <span> הם היו חייבים לפנות את הדירה שגרו בה בשכירות. </span> </p> <p> <span> הרצנו מהר את התהליך לקבלת משכנתא מול הבנק, רתמנו את כל הגורמים והפעלנו את כל הקסמים ו... מה קרה בסוף? <span>  </span> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> מוזמנים לצפות בסרטון: </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> </div> Tue, 01 Jun 2021 09:35:48 GMT https://www.alfa-modiin.com/כיצד-קונים-דירה-ראשונה thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/החלום-של-משפחת-אברהם חולמים על בית גדול יותר? דירה חדשה? אולי בית עם מרפסת נחמדה או אפילו גינה? מוזמנים להכיר את משפחת אברהם. גם אתם מעוניינים להגשים את החלום? בואו ונכיר 🙂 <div data-rss-type="text"> <p> <span> משפחת אברהם היא משפחה טיפוסית עם 3 ילדים מתבגרים. הם גרו בדירת 4 חדרים וחלמו לעבור לבית גדול יותר. ורצוי עם גינה. <br/> המחשבה שהם צריכים להחליף את הבית עוררה אצלם חששות רבים ושאלות חשובות ומהותיות. </span> </p> <p> <span> <span>  </span> <br/> מה עושים קודם? האם קודם מוכרים את הבית או אולי דווקא קונים? <br/> מאיפה בכלל מתחילים? <br/> <br/> מה הם עשו? צפו בסרטון: <br/> <br/> </span> </p> </div> Sat, 01 May 2021 15:59:13 GMT https://www.alfa-modiin.com/החלום-של-משפחת-אברהם thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/מתגרשים-מתגרש-מתגרשת-מה-עושים-עם-הדירה <div data-rss-type="text"> <p> <span> גירושין זה תהליך מורכב! </span> </p> <p> <span> במסגרת זו עולות לא מעט שאלות בעלות משמעות כלכלית הנוגעות לאיכות חיים ולחלוקת הרכוש המשותף. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> לקנות את החצי השני או למכור? </span> </h1> <p> <span> שרית פנתה אליי וסיפרה לי שהיא בתהליך גירושין ויש ברשותם דירה משותפת והיא בהתלבטות קשה מה הכי נכון לה לעשות: </span> </p> <p> <span> האם לקנות את החלק של בעלה בדירה המשותפת ולהישאר לגור בדירה או שאולי למכור את הדירה המשותפת, להתחלק, ולקנות לעצמה דירה חדשה. </span> </p> <p> <span> נפגשנו, ניתחנו את כל המשמעויות הכלכליות, בחנו לעומק את כל אחת מהאפשרויות ובסופו של דבר שרית הבינה שנכון עבורה למכור את הדירה ולקנות חדשה. </span> </p> <p> <span> <span> שרית הזמינה אותנו לראות את הדירה שלהם על מנת להעריך את שוויה. שם </span> </span> </p> <p> <span> פגשנו גם את טל בעלה. בהחלטה משותפת יצאנו לתהליך מכירה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h1> <span> מה עשינו? </span> </h1> <p> <span> טיפלנו במכירת הדירה שלהם ובמקביל מצאנו דירה חדשה גם לשרית ואפילו גם לטל. </span> </p> <p> <span> שרית קיבלה מאתנו חיבוק עוטף שכלל תכנון פיננסי מעמיק, ייעוץ וליווי בקבלת משכנתא, ליווי במכירת הדירה וברכישת דירה חדשה והכל תחת קורת גג אחת. למרות הקשיים בתהליך גירושין הליווי הצמוד והראיה הכוללת גרמו לשרית להרגיש רגועה יותר ולסיים את התהליך עם חיוך גדול. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> מוזמנים לצפות בסרטון: </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> </div> Thu, 01 Apr 2021 09:22:50 GMT https://www.alfa-modiin.com/מתגרשים-מתגרש-מתגרשת-מה-עושים-עם-הדירה thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/חולמים-על-דירה-להשקעה-הכנסה-פאסיבית <div data-rss-type="text"> <p> <span> הידעתם כי בקירות הבית שבבעלותכם טמון כסף רב ואתם יכולים לייצר הון עצמי מנכס קיים שבבעלותכם? </span> </p> <p> <span> הידעתם כי לא רק אנשים עמידים יכולים להרשות לעצמם להחזיק בדירה להשקעה? </span> </p> <p> <span> שלומי וענת כמו רבים אחרים חשבו שלקנות דירה להשקעה זה חלום שאינו בר השגה. </span> </p> <p> <span> אז שהו שלא, בדיוק כמו שלומי וענת גם אתם יכולים להגשים את החלום. </span> </p> <p> <br/> </p> <h1> <span> למה חשוב שתהיה לנו דירה נוספת להשקעה? </span> </h1> <p> <span> הקורונה המחישה לנו שהכנסה מעבודה אינה הכנסה בטוחה ואנחנו חייבים לייצר לעצמנו ביטחון כלכלי. </span> </p> <p> <span> השקעה בנכס הוכיחה את עצמה לאורך השנים כהשקעה הבטוחה ביותר. </span> </p> <p> <span> אנחנו יודעים ששוק הנדל"ן נמצא במגמת עליה לאורך השנים והתשואה מנדל"ן היא התשואה הבטוחה ביותר. </span> </p> <p> <span> דירה להשקעה יכולה לאפשר לכם ליהנות מהכנסה פאסיבית ולייצר עבורכם מקור לפנסיה עתידית. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כיצד גם אתם יכולים? מוזמנים לצפות בסרטון: <br/> <br/> </span> </p> </div> Mon, 01 Mar 2021 09:17:53 GMT https://www.alfa-modiin.com/חולמים-על-דירה-להשקעה-הכנסה-פאסיבית thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/הבית-גדול-מדי-הגיע-הזמן-לעבור <div data-rss-type="text"> <p> <span> מי אמר שהגודל לא קובע? אז זהו שכן... </span> </p> <p> <span> לעיתים כשהבית גדול מדי זה כבר פחות נוח ופחות מתאים ואפילו יכול להיות למעמסה. זוגות רבים מגיעים לתובנה שזה הזמן למכור בית גדול ולעבור לדירה קטנה ונוחה יותר לתפעול ולתחזוקה שוטפת (ולפעמים על הדרך לעלות ברמת האיכות והמפרט וכיוב'). <br/> <br/> זה בדיוק מה שקרה עם משפחת יצחקי מרעות. </span> </p> <p> <span> כשפגשנו לראשונה את נירה וצביקה הבנו שהם מתכננים מהלך כפול. למכור בית גדול ברעות ולקנות בתמורה דירה נוחה יותר, נגישה וגם זולה, כזו שתותיר בידם סכום כסף להשקעה. </span> </p> <p> <span> תכננו את כל המהלך, בדקנו לעומק את כל ההוצאות הנלוות, הכל, כולל מיסוי והיטלים שחלים במכירה ובקניה, ויצאנו לדרך. <br/> <br/> כיצד' הדברים התקדמו משם? מוזמנים לצפות בסרטון: <br/> <br/> </span> </p> </div> Mon, 01 Feb 2021 07:51:57 GMT https://www.alfa-modiin.com/הבית-גדול-מדי-הגיע-הזמן-לעבור thumbnail main image https://www.alfa-modiin.com/מעבר-לדירת-גן-מפנקת רגע לפני שהתייאשו... הגיע המהפך! למה שקרה אחריו גם אנחנו לא ציפינו... <div data-rss-type="text"> <p> מהפך! ככה זה התחיל. </p> <p> <span> משפחת נתנאל חיפשה לעבור לדירת גן גדולה עם גינה. הילדים גדלו והם החליטו שעכשיו זה הזמן הנכון עבור המשפחה לבצע את השינוי. </span> </p> <p> <span> במקביל הם התלבטו האם לעבור למודיעין או לא ומה המשמעויות עבורם. </span> </p> <p> <span> לאחר שפגשו אותנו, ההחלטה התקבלה: עוברים למודיעין! </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> <span> בפגישה הם סיפרו שהם כבר פגשו הרבה מתווכים והם הרגישו די מיואשים. הבטחנו להם שנעזור להם למצוא את הדירה </span> </span> <span> המושלמת </span> <span> <span> עבורם. </span> </span> </p> <p> <span> עשינו יחד ניתוח כלכלי מעמיק שהביא לידי ביטוח את מכלול הצרכים. </span> </p> <p> <span> הבנו על מה לשים דגש ועל מה פחות. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> כיצד הדברים התקדמו משם? מוזמנים לצפות בסרטון: <br/> <br/> </span> </p> </div> Fri, 01 Jan 2021 09:05:07 GMT https://www.alfa-modiin.com/מעבר-לדירת-גן-מפנקת thumbnail main image